保障房政策影响 - 保障房话题热度上升源于2021年下半年开始布局 近期楼市降温加剧市场敏感度 [1] - 深圳2024年新增4.85万套配租型保障房 租金仅为市场价一半 显著分流购房需求 [4] - 全国保障房存量仅占住房总量5% 但存在1407万套需求缺口 供需矛盾突出 [3] - 保障房与老破小目标客群高度重叠 供应增加将明显挤压刚需市场 [4] 城市房价分化现象 - 郑州三环内地铁口老破小价格跌至2000-3000元/㎡ 与6000元配售房价格形成倒挂 [3] - 郑州金水区60㎡老房子价格从2020年80万降至2023年35万 降幅达56% [4] - 郑州新房均价1.2-1.7万/㎡ 配售房按60%定价仍比老破小高一倍 [4] - 深圳保租房平均租金36.18元/㎡ 周边商品房租金超60元 价差持续挤压二手房市场 [9] 房产持有成本分析 - 一二线城市普通住宅物业费2025年达2.5-3元/㎡ 较2000年增长250%-300% [5] - 上海普通住宅物业费从2010年1.8元涨至2024年2.8元 年均增长5% [6] - 北京老小区80㎡房屋年缴养老金1200元 30年累计3.6万不含个人账户 [8] - 深圳500万二套房年缴房地产税4万元 相当于普通白领半年工资 [9] 行业趋势与建议 - 楼市进入存量博弈阶段 房价普涨时代结束 仅少数优质资产能跑赢通胀 [9] - 房龄超20年且无学区加持的老破小资产风险加剧 郑州案例具警示意义 [9] - 保障房申请需注意产权和交易限制 但可大幅降低居住成本 [10] - 建议按房价1%计提年养房基金 覆盖物业费/养老金/潜在税费 [10]