基础设施公募REITs市场发展 - 基础设施公募REITs总市值突破2000亿元，距离2021年首批项目上市仅4年 [1] - REITs作为新型资产类别，逐步发挥稳定收益、分散风险、提升组合效率等作用，市场关注度持续提升 [1] - REITs具有"债性+股性"的独特结构，但其核心仍在资产本身，市场热度提升不应忽视基本面研究 [1] REITs市场表现与数据 - 已上市的REITs产品总数量达66只，首发总规模约1743.934亿元，涵盖保障性租赁住房、仓储物流、消费类基础设施、产业园区基础设施等多种资产类型 [2] - 截至2025年6月6日，上交所基础设施公募REITs市值合计1351.38亿元，深交所基础设施REITs总市值为669.35亿元 [2] - 中证REITs全收益指数报1107.26，较年初的974.71上涨13.6% [2] 沪市REITs表现 - 2024年沪市33只公募REITs总收入85亿元，同比增长35% [2] - 全年实现可供分配金额62亿元，整体达到首发预测水平 [2] - 全年共完成64次分红，金额近60亿元，同比增长32% [2] 深市REITs表现 - 2024年深市18只REITs总收入约48.08亿元，净利润1.36亿元，整体保持盈利状态 [3] - 全年可供分配金额合计约24.06亿元，其中11只REITs平均可分配金额完成率达104% [3] 高速公路类REITs表现 - 高速公路类REITs全年分红金额达34亿元，具备强现金生成能力 [3] - 高速公路REITs因"现金流稳定、分红良好"受到机构和个人投资者的广泛配置 [7] REITs资产配置价值 - 在利率中枢下行的背景下，REITs凭借分红稳定、收益确定性高、风险较低等特点，持续吸引投资者配置 [2] - REITs资产以底层租金或通行费收入为核心，其稳定性高于权益类资产，波动性低于股票 [3] - REITs市场交易活跃，投资者结构逐步扩展至机构、个人投资者 [3] 投资者结构与配置逻辑 - 原始权益人、保险资金、券商自营仍是公募REITs的核心投资力量，合计持有比例超过60% [3] - 险资看重其分红稳定与久期匹配，券商自营将其视为债券替代，私募则借通道策略与战略配售介入 [4] - 券商自营资金多由固定收益部门主导交易REITs，当前债券市场整体收益偏低，REITs成为固收资金的替代选项 [5] REITs投资逻辑与风险 - REITs投资应回归底层资产研究和中长期价值判断，避免盲目追涨杀跌 [6] - REITs二级市场价格受宏观经济和金融环境的变化、资产运营效率、投资者行为和市场流动性等多重因素驱动 [6] - 产业园区类REITs底层资产多为写字楼或园区物业，易受区域经济变化、租赁需求波动等影响 [7] - 高速公路REITs高度依赖车流量及收费政策，沿线区域的经济发展水平和周边替代性道路的分流压力可能影响长期盈利预期 [7]