REITs市场规模突破 - 全市场公募REITs总市值历史首次突破2000亿元大关，达到2019.91亿元 [1][3] - 中证REITs全收益指数收于1107.35点，创2023年3月6日以来新高 [1] - 目前已上市产品达66只，覆盖园区、仓储物流、消费项目、保障性租赁住房等多元资产类别 [3] 市场发展阶段与政策支持 - REITs市场从试点初期转向"提质效""提规模"关键阶段，2024年发改委推动常态化发行加速供给端扩容 [3][4] - 监管层完善扩募机制，形成"首发+扩募"双轮驱动格局，目前完成扩募产品4只 [3] - 政策支持包括证监会与发改委系列文件，为常态化发行和持续扩容提供保障 [4] 二级市场表现与配置价值 - 中证REITs全收益指数年内上涨14.4%，消费基础设施、租赁住房、收费公路REITs分别上涨33%、25%、19% [7] - 2025年以来日均成交额达6.90亿元，较去年同期4.59亿元显著提升 [7] - REITs具备独立大类资产特征，低利率环境下稳定分红收益吸引稳健投资者 [6][7] 资产类型与国际化前景 - 新资产类型扩容至消费、跨海大桥、市政等领域，数据中心、旅游景区等首单REITs有望加速落地 [3] - 参考海外发展路径，中国公募REITs或成长为万亿元级市场 [9] - 海外REITs在发达经济体资本市场占重要地位，中国REITs流动性提升后可对标国际规模 [9] 流动性改善建议 - 建议扩大投资人结构，吸引社保基金、企业年金、海外投资者等长线资金 [9] - 调整战配比例（当前流通市值占比仅50%），增加网下及个人投资者配售比例 [10] - 优化定价机制，引入收益法外的新模型，借鉴新加坡REITs市场经验 [10]