房地产行业长期发展潜力 - 地产大佬孟晓苏认为房地产行业仍具有巨大发展潜力与空间 尽管近期房价呈现下跌态势 但从全球范围和长期视角来看 房价总体呈现上涨趋势 [2] - 孟晓苏提出楼市三期说：短期看供求 中期看地价 长期看发钞 [2] 供求关系分析 - 楼市并非供不应求 而是存在天文数字的供过于求 存量面积待建面积达127万亿平米 按2024年全年销售面积不到10亿平计算 十年内无需再盖房 [4] - 孟晓苏的"短期看供求"观点应修正为"中期看供求" 因当前供求矛盾无法在短期内解决 [4] 地价与房价关系 - 地价占房子销售价格的近60% 理论上地价上涨会带动房价上涨 [5] - 中国房地产并非有效市场经济 而是地方财政的后院经济 土地出让金是地方财政主要收入来源 导致地价持续上涨 1-4月土地出让金大涨25% 但房价自2021年后持续下跌 [5] - 行政权扭曲市场价格 城投负债拿地进一步加剧供求失衡 房价未随地价上涨 [5] 货币与房价关系 - 楼市具有金融属性 货币供应与商品供应的平衡法则决定房价走势 流入楼市的货币减少导致房价下跌 [6] - 长期看发钞暗示货币贬值是规律 人民币也不例外 [7] - 房地产负债加城投负债接近200万亿 发钞改变楼市价格趋势的可行性存疑 可能引发系统性金融危机 [9] 结论与修正 - 孟晓苏的楼市价格三期说原理正确 但结论错误 无论是供求关系 地方财政对土地价格的依赖 还是货币工具 都无法支持楼价上涨的结论 [9] - 只要土地财政存在 供求矛盾就无法解决 楼价短期和长期均难以上涨 [9]