公司业务结构 - 业务主要包括物业管理及商业运营服务两大航道 2024年收入占比分别为63%和37% 毛利润占比分别为32%和67% [1] 商业航道运营表现 - 在营购物中心122座 管理规模稳居行业第一梯队 [1] - 母公司2025-2028年预计新开业购物中心分别为6/6/6/5个 [1] - 2024年零售额同比增长4.6% 持续跑赢社零增速 [1] - 重奢商场实现同比增长1.8% [1] - 业主端租金收入同比增长19.2%至262亿元 [1] - NOI Margin同比提升0.4个百分点至65.1% [1] - 竞争优势包括先发优势/规模效应/多层级产品线/大会员体系/高效运营能力 [1] 物业航道规模扩张 - 合约面积4.5亿平方米 在管面积4.1亿平方米 同比分别增长5.9%和11.6% [2] - 城市空间在管面积同比增长19.8%至1.25亿平方米 全业态占比提升至30% [2] - 通过市场化外拓+收并购+合资合作方式积极扩张 [2] 财务业绩表现 - 2024年营业收入170.4亿元 同比增长15.4% [2] - 归母净利润36.3亿元 同比增长23.9% [2] - 连续两年实现核心净利润100%分派 固定派息率从2021年37%提升至2024年60% [2] 盈利预测与估值 - 预计2025/2026/2027年营业收入191.9/212.1/232.6亿元 [3] - 归母净利润41.7/47.4/52.9亿元 [3] - EPS为1.83/2.07/2.32元/股 [3] - 对应PE为19.5/17.2/15.4倍 [3] - 合理股价40.2元/股 合理市值918亿元人民币 [3] - 估值溢价源于商管业务稀缺性/业绩增速优势/高分红政策 [3]