会议核心观点 - 不动产投资进入底部周期，需通过主动管理、资产整合、制度完善构建新生态 [2] - 资金方需配置优质资产提升回报，资产方需挖掘潜能提升价值，市场存在结构性供需错配 [2] - 行业需从资金端、资产端、另类投资新业态三方面协同发力 [7][8][9] 宏观经济与不动产现状 - 中国经济保持韧性，地产供需两端改善：需求端政策降低购房成本，一二手房成交升温且价格企稳；供给端商品房库存从年初历史高位逐步去化 [5] - 中长期宏观政策将促进居民收入增长与服务消费，带动经济与地产修复 [5] REITs市场特征 - 中国REITs市场呈现"一高一低"（指数走强、利差压缩）和"一多一少"（板块多、成交规模少）特征 [5] - 险资成为关键配置力量，头部机构主导，投资路径侧重一级市场与二级交易 [5] - 公募REITs趋于成熟但需提升流动性，私募REITs面临定制化瓶颈 [5] 险资配置策略 - 险资应坚持长期主义，私募不动产和权益型REITs在国际大类资产中表现最佳 [6] - 非标债收益率下行快于不动产NOI水平，不动产配置价值提升 [6] - 需聚焦办公、仓储、产业园等稳健业态，以私募股权方式实现风险分散 [6] 资金端优化方向 - 险资面临负债久期错配、高成本刚性约束、风险定价失真三重制约 [7] - 破解路径包括：坚持长期战略配置（对标国际5%-7%收益）、优中选优（核心区域资产）、多元化投资工具 [7] - 政策需优化不动产估值标准与风险因子，修订监管制度提升适用性 [7] 资产端价值挖掘 - 资产分化明显，需强化资金端与资产端的价值共识 [8] - 重资产运营模式下资本循环效能低，需通过REITs扩募提升效率 [8] - 三四线城市商业资产租金韧性较强，一二线城市同质化竞争压缩回报空间 [8] 另类投资新业态 - 利率与估值"双低"形成左侧投资机会，需预期修复与生态搭建 [9] - 降息周期叠加经济复苏将提升优质不动产收益，跨境轮动配置可捕捉利差机会 [9] 主动管理策略 - 关注"好资产、好价格、好结构、好管理人"四要素，优化公募REITs杠杆率与审批机制 [10] - 精细化估值方法论，关注现金流入变化与利率下降的定价错配机会 [10] 资产整合路径 - 特殊资产领域迎窗口期，AMC通过法拍、破产重整等化解债权结构，为非标资产标准化提供入口 [11] - AMC需从贸易思维转向投资思维，联合专业机构盘活存量物业 [11] 制度完善建议 - 需推进REITs专项条例立法，明确险资政策框架 [13] - 政策应支持存量资产盘活为长租公寓、养老社区等用途，优化土地性质与税收减免 [12]