房地产市场运行态势分析 - 房地产市场运行底层逻辑由金融、土地、人口三要素共同作用，其中资金是核心驱动因素 [1] - 信贷投放节奏是行业重要风向标，2025年一季度人民币房地产贷款余额53.54万亿元（同比+0.04%），其中开发贷余额13.87万亿元（同比+0.8%），个人房贷余额37.9万亿元（同比-0.8%）[2] - 开发贷与个人房贷剪刀差持续收窄，反映市场处于政策驱动下的深度调整与弱复苏并存阶段 [4] 房地产开发贷款趋势 - 开发贷增速呈阶梯式下滑：从2023年6月末5.3%降至2025年一季度0.8%，2024年曾微增至3.2% [5] - 政策调控持续发力：房企融资监管红线未撤除，开发贷集中度管理未放松，自筹资金占比从29.89%升至33.6% [6] - 银行风险偏好降低：对项目资质要求更严，2025年一季度房企土地购置费同比-11.0%，开发投资同比-9.9% [7][8] 个人住房贷款动态 - 政策刺激下边际修复：2024年底房贷利率降至3.09%（较2023年降87基点），核心城市成交量回升推动贷款降幅从-2.3%收窄至-0.8% [9][12] - 提前还贷潮缓解：存量房贷利率批量下调，一线城市房价2024年四季度环比三连涨 [10] - 烂尾楼影响持续：全国7200个烂尾项目涉及1.8亿平方米，影响180万户购房者 [11] 市场分化信号 - 政策效力初步显现但行业困境未扭转：2025年三季度房企债券到期规模1579亿元，4月居民中长期贷款同比-5.97% [13] - 区域分化加剧：一线及强二线城市量价企稳，三四线城市仍处调整期，现房销售优于期房 [14] - 行业转型特征凸显：房企投资聚焦核心地块，需求转向改善型"好房子"，现房销售或成主流 [14] 行业长期趋势 - 短期弱平衡与长期转型并存：政策"止跌回稳"初现成效，但房企流动性压力与居民购房信心不足仍是制约 [15] - 行业"去金融化"转型：开发贷低增速或成常态，个人房贷将平稳收缩，需配套收入分配改革 [15] - 新模式平衡关键：需居民资产负债表修复及供求结构高质量调整 [15]