AGNC Investment分析 - 公司为抵押贷款房地产投资信托(mREIT)，专注于购买抵押贷款支持证券(MBS)，其MBS组合中的抵押贷款几乎均由政府机构担保[5] - 当前股息率高达15.3%，但过去10年已三次下调股息支付[1][4][8] - 商业模式依赖短期低息借款投资长期高息MBS，对利率变动极度敏感，利率上升会导致融资成本增加且MBS组合价值暴跌[6] - 公司采用高杠杆运作，MBS价值下跌时可能被迫低价抛售资产以满足流动性需求[7] - 尽管运营良好，但以削减股息而非提高股息著称[8] - 过去10年(截至6月10日)总回报率仅65.6%，显著低于同业[11] Prologis分析 - 专注于电商依赖的物流地产，疫情期间表现优异，过去10年股息支付额增长152.5%[12] - 截至3月底，13亿平方英尺物流地产组合出租率达95.2%，预计未来几年将持续提高股息[15] - 2024年核心FFO预计每股5.65-5.81美元，远超当前4.04美元的年化股息支付额[16] - 拥有行业领先信用评级，融资成本低于同业，过去10年总回报率达272.9%，跑赢标普500指数[12][19] - 当前股息率为3.7%，自2013年起每年稳定提高股息[14] Realty Income分析 - 自1970年以来持续提高股息，上市后季度股息每月递增，当前股息率5.6%[14][18] - 零售组合以便利店等抗电商冲击业态为主，截至3月底出租率达98.5%[17] - 2024年调整后FFO预计每股4.22-4.28美元，完全覆盖当前3.22美元的每股股息[18] - 过去10年总回报率101.3%(含股息)，股价涨幅不足30%[11] - 与Prologis同为净租赁REIT，将建筑可变成本转嫁租户，拥有低成本融资优势[17][19][20] 行业比较 - mREITs如AGNC在利率稳定时期表现尚可，但长期回报显著低于传统REITs[11] - 物流地产REIT(Prologis)和零售REIT(Realty Income)凭借稳定现金流和低融资成本，形成可持续的股息增长模式[12][14][20] - 两类REITs的关键差异：mREITs收益受利率波动主导，而实体资产REITs依赖物业出租率和租约结构[5][6][17]