REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数录得1107.3创阶段性新高年内涨幅达14.4%领跑全球大类资产 [2] - C-REITs总市值站上2000亿台阶年内8只新发项目收益率亮眼但中签率走低 [2] 牛市驱动因素 - 无风险利率下行开启本轮REITs牛市 [1][2] - 固收+配置诉求增强头部机构大幅增持驱动市场持续创新高 [1][2] - 消费保租房等优质业态抗周期优势突出 [1][2] 市场供需与估值展望 - 资金强配置需求与新发项目供给不足的矛盾仍存 [2] - C-REITs未来有望走出扩容启动-估值提升-均衡平稳三阶段 [2] - 预计3年后市场市值达4000-5000亿上市只数超100只 [2] 利率与政策预期 - 短期利率底部有支撑中长期仍有较大下行空间 [2] - 增量资金政策蓄时待发专项立法及改革红利可期 [2] 投资策略建议 - 首推一级市场网下打新及战略配售 [1][3] - 二级市场配置聚焦优质内需赛道+景气度修复资产两条主线 [1][3] - 重点赛道包括政策性保租房消费市政环保厂房仓储物流高速等 [3]