市场整体表现 - 2025年以来中国公募REITs市场交投活跃，截至6月13日，全市场66只公募REITs中仅2只下跌，其余64只均上涨 [1] - 华安百联消费REIT以57.75%的涨幅位居第一，华夏大悦城商业REIT以51.66%的涨幅位居第二 [1] - 66只公募REITs中，涨幅超过40%的有4只，涨幅在30%至40%之间的有11只，涨幅在20%至30%之间的有15只 [1] 消费类REITs领涨 - 涨幅前5名中有4只是消费类REITs，除前两名外，还包括嘉实物美消费REIT（46.75%）和华夏首创奥莱REIT（44.92%） [1] - 消费类REITs在REITs市场中占比较小，具有稀缺性，资金涌入推动了其二级市场价格上涨 [1] - 消费类REITs平均出租率达96.2%，租金收缴率超99%，运营表现稳健 [3] 消费类REITs上涨驱动因素 - 消费类REITs发行时普遍设定较高初始分派率，多数项目首次分红承诺达4%至5%，为投资者提供明确收益锚定和安全垫 [2] - 利率下行环境下，10年期国债收益率跌破1.6%，REITs作为收益型权益资产，其未来现金流贴现价值随贴现率下降而提升 [2] - 消费类REITs平均股息率达4.5%至6%，且底层资产抗通胀能力强，成为资金避风港 [2] - 政策支持如《提振消费专项行动方案》明确提出支持消费等领域项目发行REITs，增强了市场信心 [4] - 经济复苏和消费市场回暖，提升了购物中心等底层资产的租金收入和运营表现预期 [1][4] 消费类REITs资产特性 - 底层资产多聚焦核心城市核心区位，需求韧性支撑运营稳定性，受居民刚性消费和升级需求驱动 [3] - 消费类REITs多为产权型资产，具备长期增值属性，在降息环境中估值弹性更显著 [2] - 消费类REITs通常具有稳定的现金流，吸引了追求稳定收益的投资者 [1]