上海商业地产现状 - 上海拥有400多家购物中心，平均每8万人拥有一家大型购物中心，密度是东京的2.5倍（东京每20万人一家）[1] - 上海人均商业面积仅次于迪拜，是东京的3倍[2] - 2024年预计新开商业项目约60个，总规模超300万平米，其中闵行区新开12家商业体量超100万平米居全市首位[4] 消费与供给失衡 - 2024年第一季度上海社会消费品零售总额1280.06亿元（3月单月），同比下降1.5%；1-3月累计4057.45亿元，同比下降1.1%[7] - 商品零售额1-3月累计3559.85亿元（-0.8%），餐饮收入497.60亿元（-3.4%）[7] - 商业供给过剩导致核心商圈百货陆续关闭，包括太平洋百货、梅陇镇广场、伊势丹等[10] 典型案例分析 爱琴海购物中心 - 2017年开业，体量超50万平米，室内自持运营但室外商铺空置率超90%[16][22] - 室外商铺散卖给小业主，部分30平米商铺月租金仅1600元+500元物业费[30] - 同片区面临华润万象城（体量50万平米）竞争分流客流[34] 恒基旭辉天地 - 建筑大师让·努维尔设计，主打里弄文化概念，但内街商铺近半数关闭或装修[48] - 商业仅占一层和负一层，主要功能为办公楼，逐渐沦为打卡地而非消费场所[46][50] 七浦路批发市场 - 峰值时3000家商铺，现部分商场转型高端（如新七浦、圣和圣）成功，亚麻风女装单价达900元[74][75] - 未转型的老兴旺商场空置率超90%，部分商铺免租金仅需缴纳年物业费7800元（约650元/月）[85][89] 行业抛售潮 万达集团 - 2017-2025年累计出售近90座万达广场，自持数量从500+降至300+座[103][104] - 2025年5月一次性出售48座，接盘方主要为险资企业（新华保险12家、阳光保险5家）[106] - 出售策略保留运营权，转向轻资产模式收取冠名费和管理费[109] 其他房企动态 - 万科七折出售上海七宝万科广场50%股权（23.84亿元）[113] - 远洋集团40亿元出售北京颐堤港二期64.79%股权，亏损17.63亿元[117] - 华润万象生活考虑出售南翔五彩城等低效资产，聚焦万象城核心产品线[123][127] 行业趋势 - 商业地产进入存量竞争阶段，两极分化加剧[96][130] - 成功案例包括普陀中海环宇城MAX、徐汇西岸梦中心等新兴顶流项目[134] - 行业从规模扩张转向效率提升，头部企业整合资源淘汰低效资产[129][137]