楼市价格变化 - 5月一线城市新房价格环比由上月持平转为下降0.2%，二线城市新房价格环比由上月持平转为下降0.2%，三线城市新房价格环比下降0.3% [1] - 一线城市二手房价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.5个百分点，二、三线城市二手房价格环比均下降0.5%，降幅均扩大0.1个百分点 [1] - 5月市场总体运行平稳，价格变化属于正常波动，政策边际效应递减导致楼市走势变化 [1] 学区住房需求变化 - 2024年全国幼儿园数量较上一年减少2万多所，在园儿童数量减少500多万，学区住房需求正在减少 [2] - 中心城区老旧小区学区功能减弱可能导致加速折旧和低价抛售，形成新旧住房价格跷跷板效应 [2] - 老旧小区整治改造改善人居环境，但不会对老旧小区房价产生强支撑 [2] 城市更新与住房结构 - 老旧小区房价下跌与"好房子"供不应求形成结构性现象，城市更新应与建设好房子结合 [3] - 一线城市老旧小区租金回报率上升，广州市租金回报率约2%，高于五大行存款利率 [3] - 重点50城租金回报率为2.06%，创2019年以来新高，发展服务业消费有利于稳定楼市 [3] 好房子市场需求 - 5月上海共有9个新开楼盘实现"日光"，显示主要城市"好房子"需求旺盛 [4] - 应均衡推进房地产发展新模式与短期市场平稳运行，平衡增量建设与存量处置 [4] - 优化住房销售和购买政策有助于改善市场预期，激活市场需求 [4]