中国REITs市场发展 - 中国公募REITs市场自2021年6月首批产品上市以来已发展四年，成为资本市场重要组成部分 [1] - 仓储物流行业因工业生产和消费领域持续修复而需求提振，发展前景值得期待 [1] - 中航易商仓储物流REIT于2025年1月在上交所上市，已平稳运行近5个月 [1] ESR集团战略定位 - ESR集团2011年进入中国市场，2016年与红木合并成立，定位为"新经济不动产管理公司" [2] - "新经济"涵盖物流地产、数据中心和基础设施平台三大方向，旨在捕捉下一阶段增长机遇 [2] - 截至2024年底，ESR新经济管理费收入相关资产规模达426亿美元，开发项目储备规模约114亿美元 [2] 核心业务板块 - 物流地产是核心增长引擎，满足亚太区大规模一流物流资产需求 [3] - 数据中心业务利用AI、云计算和5G需求，通过多模式运营平台提供服务 [3] - 基础设施领域拓展可再生能源平台，实现产品和数据的"绿色流动" [3] - 在中国管理近180项资产，其中70%位于长三角和粤港澳大湾区主要经济枢纽 [3] 仓储物流行业趋势 - 电商增长、制造业供应链整合及零售业集中度提升推动高质量仓储需求上升 [4] - 核心竞争力包括高标准硬件设施、节能环保园区理念和智能多变空间 [4] 中航易商仓储物流REIT - 底层资产为昆山三个仓储物流园，距上海45分钟车程，过去五年平均出租率超90% [5][6] - 截至2025年3月有13家租户，行业包括物流、电商和服装，租户财务稳健 [6] - 华东地区高标仓日益稀缺，昆山三期是华东首座四层大跨重载物流仓库 [6] - 2025年一季度出租率85.57%，预计二三季度将提升至90% [6] 原始权益人承诺 - ESR自持中航易商仓储物流REIT比例超40%，储备资产支持未来扩募 [7] - 通过智能空间、高标准设施和可持续努力保障底层资产高效运行 [7]