房地产政策与市场动态 - 国务院常务会议提出对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，优化现有政策以稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，推动市场止跌回稳 [3][4] - 各地政府专项债券计划收购存量闲置土地金额超4300亿元，实际发行707亿元占比16%，5月专项债收购存量商品房金额为19.2亿元 [8] - 政策包括降低房贷利率、下调公积金贷款利率、首付比例等，1-4月新建商品房销售面积28262万平方米同比降幅收窄至2.8% [6] 购房需求分析 - 国内购房需求仍存在，郑州某楼盘降价60%后出现一房难求现象，表明价格敏感型需求较强 [6] - 城市教育资源优势及年轻人结婚、子女上学等刚性需求持续推动人口向城市流动 [10] - 改善型住房需求可能增长，核心区域因土地稀缺性或现价格上涨，但非核心区域供大于求 [13] 房价趋势判断 - 当前存量房贷、人口老龄化及出生率下降导致多数地区房价难上涨，仅核心区域因人口流入或上涨 [13][14] - 政策落地后市场反应显示需求存在但不足以支撑普涨，房价需跌至购买力匹配水平才能释放需求 [11][12] - 老旧房产价值可能持续走低，银行已对部分老房停贷，未来拆迁改造规模或缩减 [13]