目标价调整与评级 - 摩根士丹利下调越秀地产目标价7%，从6.27港元降至5.8港元，但维持"增持"评级 [1] - 目标价调整基于盈利预测变化，反映物业销售、毛利率及资产出售等因素 [1] 盈利预测调整 - 上调2025年合约销售额预测4%至1310亿元人民币 [1] - 下调2026年和2027年毛利率预测至12.7%及15.6%（2024年为10.5%） [1] - 上调2025年核心盈利预测0.4%，但下调2026和2027年预测2.9%和10.2% [1] 业绩驱动因素 - 物业销售表现优于预期 [1] - 毛利率回升速度慢于预期 [1] - 近期出售北京海淀公德寺项目65%股权 [1] - 项目订单变化和近期新购土地影响盈利预测 [1]