好的，这是对您提供的房地产行业月报的研读总结。 报告行业投资评级 - 行业投资评级：强于大市 [1] 报告核心观点 - 2025年9月，受传统销售旺季、低基数效应及一线城市新政带动，楼市成交面积同环比增速均由负转正，出现短期改善 [1][4][12] - 土地市场整体热度回落，但呈现“提质缩量”特征，一线城市溢价率仍保持相对高位 [4][55][57] - 百强房企9月权益销售额同比增速转正，拿地金额与强度同环比大幅提升，行业融资规模同环比增长 [4][79][87][93] - 尽管9月数据改善，但由于去年四季度起基数较高，后续市场仍面临压力，建议关注政策博弈行情和具备α属性的房企 [4] 按报告章节总结 新房成交 - 9月40城新房成交面积935.4万平米，环比上升9.0%，同比上升0.7%，同环比均由负转正；1-9月累计成交面积8878.7万平米，同比下降4.4% [4][12] - 分城市能级看：一线城市成交面积240.4万平米，环比上升22.7%，同比上升9.9%；二线城市成交面积480.8万平米，环比上升9.2%，同比上升0.8%；三四线城市成交面积214.2万平米，环比下降3.4%，同比下降11.6% [4][13] 二手房成交 - 9月18城二手房成交面积758.6万平米，环比上升6.0%，同比上升9.4%；1-9月累计成交面积7228.9万平米，同比上升7.7% [4][20] - 分城市能级看：一、二线城市同比增速均由负转正，分别为27.2%和4.1%；三四线城市同比由正转负，下降14.9% [4][21] 新房库存与去化 - 截至9月末，12城新房库存面积1.14亿平米，环比上升2.0%，同比下降12.7%；整体去化周期为18.9个月，环比上升1.7个月 [4][28] - 9月30城平均开盘去化率为39%，环比下降3个百分点，但仍处于年内高位；一、二、三四线城市去化率分别为37%、45%、18% [4][37] 土地市场 - 9月全国土地成交规划建筑面积2.05亿平米，环比上升19.5%，同比下降9.1%；平均溢价率3.3%，环比下降0.8个百分点 [4][42][55] - 1-9月全国土地成交呈现“提质缩量”：成交规划总建面同比下降6.6%，但楼面均价同比上升6.2%，平均溢价率6.8%，同比上升3.1个百分点 [4][57] 房企表现 - **销售**：百强房企9月权益口径销售额1935亿元，同比增长0.3%，增速由负转正；1-9月全口径销售额2.49万亿元，同比下降12.8% [4][79] - **拿地**：百强房企9月全口径拿地金额2610亿元，同比增长184.2%，环比增长263.1%；拿地强度98%，同比提升64个百分点；1-9月累计拿地金额9600亿元，同比增长53.3% [4][87][91] - **融资**：9月房地产行业国内外债券、ABS发行规模合计561亿元，同比增长31%，环比增长1%；平均发行利率2.68%，同比下降0.38个百分点 [4][93] 政策动态 - 中央层面：自然资源部鼓励以市场化方式盘活存量闲置土地 [4] - 地方层面：一线城市持续优化政策，如深圳收窄限购范围、上海优化房产税政策及“好房子”标准、广州优化公积金政策等 [4] 板块收益 - 9月房地产板块绝对收益为8.2%，相对沪深300收益为5.0%，主要受销售基本面改善推动 [4] 投资建议 - 报告建议关注四条主线：1）基本面稳定、重仓高能级城市的房企；2）“小而美”型房企；3）经营有变化的房企；4）受益于二手房市场修复的经纪公司 [4]

消息上，上海市人民政府办公厅日前印发《上海市促进建筑业高质量发展 加快培育增长新动能行动方 案》的通知。通知提出，稳定房地产投资规模，筑牢上海建筑市场基本盘。推动"好房子"建设，为好设 计、好建造、好服务提供应用场景。 港股内房股逆势普涨，其在，碧桂园涨3.5%，融创中国、雅居乐涨2.5%，万科企业涨近2%，新城发 展、龙湖集团、美的置业、中国海外宏洋集团涨超1%，绿城中国、中国金茂、龙光集团、越秀地产、 中国海外发展均有涨幅。 | 代码 | 名称 | 最新价 | 涨跌幅 ▽ | | --- | --- | --- | --- | | 02007 | 碧桂园 | 0.580 | 3.57% | | 01918 | 融创中国 | 1.560 | 2.63% | | 03383 | 雅居乐集团 | 0.405 | 2.53% | | 02202 | 万科企业 | 4.730 | 1.94% | | 01030 | 新城发展 | 2.340 | 1.30% | | 00081 | 中国海外宏洋集 | 2.340 | 1.30% | | 03990 | 美的置业 | 4.900 | 1.03% | | 00960 | ...

行业投资评级 - 报告对房地产及物业管理行业维持"看好"评级 [1][2] 报告核心观点 - 投资收缩快于销售下降，行业继续处于去库存过程中 [1][2] - "好房子"政策被视为破局之道，有望引领核心城市出现五重利好共振，推动行业领先筑底回升 [2] - 行业将开辟"新产品、新定价、新模式"的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [2] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [2] 投资端分析 - 2025年1-9月全国房地产开发投资67,706亿元，累计同比下降13.9%，较1-8月下降1个百分点 [2][3] - 9月单月投资同比下降21.3%，较8月下降1.8个百分点 [2][3] - 1-9月新开工面积累计同比下降18.9%，较1-8月上升0.6个百分点；9月单月新开工同比下降14.4%，较8月上升5.9个百分点 [2][3] - 1-9月竣工面积累计同比下降15.3%，较1-8月上升2个百分点；9月单月竣工同比转正增长1.5%，较8月大幅上升22.9个百分点 [2][3] - 分区域看，1-9月东部地区投资同比下降16.2%，中部地区下降11.8%，西部地区下降7.3%，东北地区下降23.4% [3] - 维持2025年全年预测：投资同比下降11.0%、新开工同比下降15.1%、竣工同比下降20.0% [2][3] 销售端分析 - 2025年1-9月商品房销售面积6.6亿平方米，累计同比下降5.5%，较1-8月下降0.8个百分点 [2][21] - 1-9月商品房销售额6.3万亿元，累计同比下降7.9%，较1-8月下降1个百分点 [2][21] - 1-9月销售均价9,575元/平方米，累计同比下降3%，较1-8月下降0.3个百分点 [2][33] - 9月单月销售面积同比下降10.5%，销售金额同比下降11.8%，但销售均价同比下降1.4%，降幅较8月收窄2.4个百分点 [2][21] - 9月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.8%，较8月末减少241万平方米 [33] - 维持2025年全年预测：销售面积同比下降4.5%、销售金额同比下降6.5%、销售均价同比下降2.0% [2][35] 资金端分析 - 2025年1-9月房地产开发企业到位资金7.2万亿元，累计同比下降8.4%，较1-8月下降0.4个百分点 [2][36] - 9月单月资金来源同比下降11.5%，但降幅较8月收窄0.4个百分点 [2][36] - 9月单月国内贷款同比下降14.6%，降幅较8月扩大15.7个百分点；自筹资金同比下降12.1%，降幅较8月扩大0.4个百分点 [2][36] - 9月单月定金及预收款同比下降8.6%，降幅较8月收窄6.6个百分点；个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅较8月收窄8.0个百分点 [2][36] 投资建议与推荐标的 - 推荐四类投资标的：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [2] - 好房子房企推荐：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 商业地产重估及低估值修复房企推荐：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [2] - 二手房中介推荐：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 物业管理推荐：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

智通财经记者 | 王婷婷 智通财经编辑 | 李慎 2025年的上海土拍市场频出"地王"。 10月20日，上海推出年内第八批次土拍，共将6宗地块摆上拍卖桌，总出让面积19.16万平方米、总起始价184.95亿元，吸引来中海、保利发展、保利置业、 中铁建、金茂、越秀、星狮、招商蛇口等20余家房企参拍。 中海、招商、越秀积极抢地 核心地段的热门地块，依然不愁卖。 本批次出让的6宗地块中，溢价出让的分别是徐汇滨江地块、静安苏河湾地块和杨浦东外滩地块。其中，最受关注的为徐汇区WS5单元188N-I-21地块，由中 海地产以44.65亿元总价竞得，楼面价约14.85万元/平方米，溢价率10.0%。 据智通财经了解，该地块的土地出让面积20044.45平方米，规划建筑面积30066.68平方米，容积率1.5，地上建筑限高30米；地块起始价为40.59亿元，起始楼 面价135000元/平方米。该起始楼面价刷新上海涉宅用地推出楼面价TOP2位置，仅次于徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块。 土拍现场，地块共吸引来中海、保利发展、招商蛇口&西岸开发集团&滨江集团共3家竞买人参与现场竞价。这是杭州民营房企滨江阔别上海许久 ...

土拍结果概览 - 上海2025年度第八批次土拍共推出6宗地块，总成交金额198.77亿元，其中3宗溢价成交，3宗底价成交 [1] - 溢价成交地块的溢价率均低于20%，整体溢价水平控制在理性区间，成交额较184.95亿元的起始总价上浮7.47% [1][2] - 土拍吸引包括中海、保利发展、越秀地产、招商蛇口等20余家品牌房企参与 [1] 市场分化特征 - 土拍呈现鲜明的“冷热分化”特征，核心板块地块溢价成交且刷新板块单价纪录，而外围区域地块均以底价成交 [2][4] - 徐汇滨江、静安苏河湾和杨浦滨江三宗核心地块分别吸引3家、3家和4家竞拍企业（含联合体）参与，其余地块均仅1家企业参与 [4] - 核心区域地块因稀缺性支撑地价突破，例如徐汇区地块楼面价14.85万元/平方米刷新区域纪录，较2024年同区域地块成交价高出17.7% [3] 房企策略与动向 - 房企拿地主要秉持补仓或发挥资源优势的策略，联合参拍成为趋势，本次土拍中四宗地块为联合体拿地 [2][4][6] - 滨江集团时隔十年重返上海土拍市场，虽未斩获地块，但其参与显示民企参与度有所提升 [2][6] - 央国企及本地城投平台为参与主力，房企对非核心区域投资审慎，风险把控意识增强 [4] 政策环境影响 - 上海土地出让已不再要求中小套型比例，6宗地块全部取消该限制，更好地契合以改善型需求为主导的市场方向 [6][7] - “好房子”建设标准落地，对产品品质提出更高要求，核心地块已明确较高装修标准，如徐汇滨江地块不低于5000元/平方米，静安苏河湾地块不低于7000元/平方米 [8] - 政策优化为改善型产品开发创造良好环境，推动新房市场从“数量供给”向“质量供给”转型 [7][9] 产品与市场趋势 - 政策优化后，房企可根据地块属性精准定位产品，核心区域聚焦200平方米以上大平层或复式产品匹配高净值人群需求 [8][9] - 改善型产品供应增加将推动上海新房市场形成“核心高端化、外围多元化”的供给格局 [9] - 行业分析认为，核心区域优质地块仍将保持热度，但其溢价空间受新房销售预期约束 [9]

恒生科技大幅高开后小幅回撤，盘中一度大涨3.9%，截至收盘上涨3%。其中网易大涨5.18%，阿里巴巴 上涨4.86%，京东健康、中芯国际、百度集团、蔚来、腾讯控股等超10只个股涨幅在3%上方。 内石油高开高走，表现亮眼，截至收盘上涨2.54%。其中中国石油大涨5.05%，中国海油上涨2.31%，中 国海油上涨1.8%，中国石化上涨1.49%，中石炼化上涨0.72%。 内房地和内银行相对弱势，探底回升后冲高回落，截至收盘分别上涨0.62%和1.04%。其中龙湖集团下 跌1.63%，建发国际集团下跌1.61%，重庆农村商业银行下跌1.51%；越秀地产、贝壳、邮储银行等跌幅 居前。 今天港股强势爆发，高开高走后全天维持在高位盘整，截至收盘恒生指数大涨2.42%。恒生科技涨幅居 前，工商、内石油紧随其后；公用、内银行、内房地相对弱势。 内容只是个人观点，仅供参考，不作为投资依据！欢迎关注交流，互相学习、共同探讨！ ...

10月20日晚间，越秀地产在港交所公告，于2025年10月20日，透过联合体，通过公开挂牌方式以人民币 7,737,150,000元成功竞得上海市静安区C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间地块。由公司实际 拥有95%权益的附属公司上海樾恒将会与合作方共同成立项目公司以开发上海市静安区地块，上海樾恒 于上海市静安区地块实际应占利益为20%。 ...

上海市静安区地块占地面积约26,108平方米，总可建筑面积约153,943平方米，其中计容建筑面积约 95,033平方米，包括住宅计容建筑面积约65,213平方米；公共服务设施计容建筑面积约500平方米；商业 配套计容建筑面积约5,200平方米；文化设施计容建筑面积约24,120平方米。公共绿地面积约4,000平方 米。上海市静安区地块性质拟为住宅及文化用地。 项目公司将于上海市静安区地块所建住宅物业拟用于出售，商业配套及文化设施拟经上海市静安区政府 批准后整体转让。根据规划限制条件，上海市静安区地块内公共服务设施及公共绿地不出让，需由竞得 人建设后无偿移交相关部门。 上海市静安区地块位于静安区内环内，享有苏河湾一线河景资源。苏州河板块定位为世界级滨水新经济 总部聚集区，主要发展金融、科技、专业服务及文化创作产业。地块周边配套完善齐备优质，交通方 面，三轨交环绕，步行500米内可到达地铁10号线、12号线天潼路站及地铁8号线、12号线曲阜路站。商 业方面，邻近南京路步行街商圈及人民广场商圈。教育资源方面，距离闸北第一中心小学300米、距离 苏河湾实验中学3公里。医疗配套方面，上海交通大学医学院附属仁济医院(西 ...

项目公司将于上海市静安区地块所建住宅物业拟用于出售，商业配套及文化设施拟经上海市静安区政府 批准后整体转让。根据规划限制条件，上海市静安区地块内公共服务设施及公共绿地不出让，需由竞得 人建设后无偿移交相关部门。 上海市静安区地块位于静安区内环内，享有苏河湾一线河景资源。苏州河板块定位为世界级滨水新经济 总部聚集区，主要发展金融、科技、专业服务及文化创作产业。地块周边配套完善齐备优质，交通方 面，三轨交环绕，步行500米内可到达地铁10号线、12号线天潼路站及地铁8号线、12号线曲阜路站。商 业方面，邻近南京路步行街商圈及人民广场商圈。教育资源方面，距离闸北第一中心小学300米、距离 苏河湾实验中学3公里。医疗配套方面，上海交通大学医学院附属仁济医院(西院)、上海市第十人民医 院、上海市第一人民医院及上海长征医院等均在2公里范围内。景观方面，地块南侧200米为无遮挡一线 苏州河景观资源，距离外滩和黄浦江1.5公里。 董事会认为，本公司以合理成本收购上海市静安区地块，将增加本公司的优质土地储备，并进一步巩固 本公司在上海的战略地位。 越秀地产(00123)发布公告，于2025年10月20日，透过联合体，通过公开挂 ...

智通财经APP讯，越秀地产(00123)发布公告，于2025年10月20日，透过联合体，通过公开挂牌方式以人 民币77.37亿元成功竞得上海市静安区C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间地块(统称"上海市静 安区地块")。 一个由本公司实际拥有95%权益的附属公司上海樾恒企业管理有限公司(上海樾恒)与平湖招陆置业有限 公司、南通瑞宏置业有限公司、苏州星盛荣企业管理有限公司及苏州星泰益置业有限公司，基于各自独 立利益、按一般商业条款所商议而组成联合体(联合体)，通过公开挂牌方式以人民币77.37亿元成功竞得 上海市静安区地块。上海樾恒将会与合作方共同成立项目公司以开发上海市静安区地块，上海樾恒于上 海市静安区地块实际应占利益为 20%，而据董事作出一切合理查询后所知、所悉及所信，该等合作方 为本公司的独立第三方。 上海市静安区地块位于静安区内环内，享有苏河湾一线河景资源。苏州河板块定位为世界级滨水新经济 总部聚集区，主要发展金融、科技、专业服务及文化创作产业。地块周边配套完善齐备优质，交通方 面，三轨交环绕，步行500米内可到达地铁10号线、12号线天潼路站及地铁8号线、12号线曲阜路站。商 ...