政策核心内容 - 深圳市住房和建设局发布《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》，共15条，2025年6月24日起实施，有效期5年 [1] - 政策两大亮点：存量项目调减出售型保障房并转为商品房 新增项目明确保障房配建移交规则并对旧改配建核减 [1] 存量项目调整规则 - 已审批通过且未开工的城市更新单元中，出售型保障房建筑面积的40%可调整为商品住房，剩余60%按居住用地平均容积率折算为用地无偿移交政府（用地面积不小于3000平方米） [1] - 调整需按非强制性内容修改程序申请规划修改 [1] - 另一选项：出售型保障房建筑面积的50%调整为商品住房，50%调整为配租型保障房（免缴地价且建成后无偿移交政府） 此调整无需规划修改 [2] - 已签订土地出让合同的项目若调整后地价变化需补足地价 [2] 政策调整动因 - 推动存量项目尽快启动：旧改是深圳楼市供给端主力，但市场下行导致原有配建规则下资金难以平衡 项目停滞引发回迁安置、不良资产等问题 影响开发投资和固投 [4] - 减少出售型保障房对商品房市场的冲击：当前商品房市场持续下行4年 人才房、安居房与商品房竞争加剧市场预期扰动 [4] 政策影响分析 - 解决旧改领域流动性堵塞 修复房地产市场的旧改动力和加速器功能 从供需两端激活行业发展 [5] - 多维度释放积极信号：增加保障房多渠道供应 按比例配建和免缴地价减轻开发商压力 保障利润空间 推动城市更新进程 [5]