中国REITs市场发展概况 - 中国内地REITs市场总发行规模超过1800亿元，总市值突破2000亿元，上市66只产品，成为亚洲第一 [1] - 沪市REITs占全市场比重约七成，已上市44只产品，发行规模1230亿元，市值1370亿元 [1] - 沪市REITs 2025年以来日均成交额约4.37亿元 [1] 市场化定价机制 - REITs市场采用询价机制，中银中外运仓储物流REIT获575户网下对象报价，全场倍数251.12倍 [2] - 中外运REIT发行溢价率16.16%，为市场最高 [2] - 市场化改革使价格反映资产内在价值与风险，实现市场均衡 [2][3] 二级市场表现 - 优质REITs项目较发行价涨幅普遍超20%，最高达90%，2025年以来换手率超1% [3] - 沪市REITs较发行价复权上涨约30%，2025年以来涨幅超20% [5] - 沪市REITs四年累计分红151亿元，2024年分红59亿元，分红率5.7% [5] 投资者结构创新 - 投资者多元化，保险机构、券商自营、私募基金参与度提高 [6] - 全市场在审或待发售REITs项目21单（含扩募），上交所占17单 [6] - 上交所推动REITs指数基金、ETF等创新产品开发 [6] 资产类型扩容 - 上交所REITs资产类型覆盖产业园、收费公路、仓储物流、生态环保、保障房、能源、消费、市政等 [8] - 数据中心REITs获批，未来将拓展至旅游景区、养老设施、冰雪经济等领域 [8] - 已形成"首发+扩募"双轮驱动格局，2023年2只REITs扩募上市，2024年6单扩募推进中 [9][10] 多层次市场建设 - Pre-REITs、类REITs、持有型不动产ABS构成多层次市场 [10] - 上交所推出持有型不动产ABS创新产品，7单项目总融资规模122亿元 [11]