中国公募REITs市场发展概况 - 中国公募REITs市场总发行规模超过1800亿元，总市值突破2000亿元，共上市66只产品，数量为亚洲第一 [1] - 上交所上市REITs产品44只，发行规模约1230亿元，市值1370亿元，占全市场比重约七成 [1] - 沪市REITs 2025年以来日均成交额约4.37亿元，全链条市场占比约70% [1] 市场化价格机制与项目表现 - REITs一级市场采用询价机制，中银中外运仓储物流REIT获575户网下报价，全场倍数251.12倍，创市场第二高 [2] - 二级市场"排头兵"项目较发行价复权涨幅普遍超20%，最高达90%，2025年换手率普遍超1% [3] - 沪市REITs较发行价复权上涨约30%，2025年以来涨幅超20% [3] 投资者收益与产品特性 - 沪市REITs四年累计分红151亿元，2024年分红59亿元，分红率达5.7% [4] - 二级市场除权价格平均涨幅14%，市政水利、消费、保障房板块涨幅超55% [5] - 配置型投资者可通过分红获得稳定收益，交易型投资者可从二级市场增值中获利 [4][5] 市场扩容与资产类别创新 - 上交所REITs产品数量较2023年底翻倍，资产类型涵盖百货大楼、社区商超、奥特莱斯等多元业态 [5] - 未来将拓展旅游景区、养老设施、冰雪经济等领域首单REITs [5] - 全市场在审或待发售项目21单（含扩募），上交所占17单，为REITs指数基金等创新产品奠定基础 [5] 多层次市场生态建设 - 多层次REITs市场初步成型：Pre-REITs聚焦资产培育，类REITs具固收属性，持有型不动产ABS权益属性突出 [6] - REITs平台将优化资产运营管理机制，提升资源配置效率，成为盘活存量资产的重要工具 [6] - 上交所将持续发挥资本市场服务实体经济作用，推动REITs市场发展 [6]