REITs市场发展现状 - 我国REITs市场总发行规模已超过1800亿元，总市值突破2000亿元，上市66只产品，数量居亚洲第一 [1] - 上交所已上市44只REITs，发行规模约1230亿元，市值1370亿元，占全市场比重七成左右 [1] - 沪市REITs日均成交额约4.37亿元，2025年以来涨幅超过20%，跑赢主要宽基指数 [1][3] 市场表现与投资价值 - 优质REITs项目较发行价涨幅普遍超20%，最高达90%，2025年换手率普遍高于1% [2] - 沪市REITs四年累计分红151亿元，2024年分红59亿元，分红率达5.7% [3] - 高速公路REITs分红82亿元占比最高，能源环保、产业园区、仓储物流分别分红32亿、16亿、13亿元 [3] - 二级市场除权价格平均涨幅14%，市政水利、消费、保障房涨幅超55% [3] 产品创新与市场扩容 - 形成"首发+扩募"双轮驱动格局，2023年完成2单扩募，2024年6单扩募项目推进中 [1][5] - 在审或待发售项目共21单（含扩募），上交所占17单，将推动REITs指数基金和ETF等创新产品 [4] - 资产类型从产业园、物流扩展到保障房、能源、数据中心等，污水处理和市政供热为沪市独有 [5] 投资者结构与流动性 - 投资者多元化，保险机构持续参与，券商自营和私募基金参与度大幅提高 [4] - REITs指数基金和ETF等创新产品将带来增量资金，改善流动性 [4] 制度与生态建设 - 上交所建立"业务办法+指引+指南"多层次规则体系，推动监管标准化 [6] - 多层次REITs市场初步成型，包括Pre-REITs、类REITs和持有型不动产ABS [7] - 沪市已落地7单持有型不动产ABS，总融资规模122亿元 [8] 未来发展趋势 - REITs将覆盖旅游景区、养老设施、冰雪经济等新领域 [1] - 资产类别、企业类别和资金类别将持续扩容，平台活力和资源配置效率将提升 [8]