公募REITs市场发展概况 - 公募REITs问世四年总市值突破2000亿元，上市产品达66只，成为亚洲第一 [1] - 2021年首批9只REITs上市时总市值仅300多亿元，2025年6月20日总市值达2066亿元，较上年同期接近翻倍 [2] - 中证REITs全收益指数2025年以来涨幅超16%，华夏大悦城商业REIT等3只产品涨超50% [5] 政策推动与制度完善 - 2024年7月《通知》将底层资产扩容至13大类，覆盖交通、能源、市政等传统及新型基础设施 [1][2] - 2024年2月《会计类第4号》明确REITs权益工具属性，允许计入FVOCI科目，降低机构投资者业绩压力 [2] - 政策推动下市场进入常态化阶段，预计未来1-2年维持高估值，板块分化持续 [5] 底层资产多元化进展 - 底层资产从首批4类拓展至保障性租赁住房、消费、新能源等13大类 [1][3] - 汇添富九州通医药REIT和国泰君安济南能源供热REIT认购倍数达1192倍和813倍，二级市场价格较发行价累计涨幅超50%和80% [3] - 2025年6月获批首批数据中心REITs，监管层表态支持科技企业利用数据资产等开展REITs融资 [3] 投资者结构与分红表现 - 投资者结构涵盖产业资本、券商、保险等七类主体，需进一步丰富持有型与交易型策略 [4] - 2021-2025年累计分红近220亿元，年度分红从2021年6.92亿元增至2024年83.87亿元，2025年前6月达44.12亿元（同比+33%） [4] - 当前分红率3%-5%的REITs吸引力提升，部分产品收益率已低于3%，反映稳定分红资产供不应求 [5] 市场定位与未来展望 - 低利率环境下公募REITs在大类资产配置中战略地位提升，中长期配置吸引力刚崭露头角 [1][5] - 中金公司认为市场仍处于固收资金抢配高息资产逻辑，未来投资价值有望进一步释放 [5]