房地产市场整体表现 - 房地产市场持续萧条，国家多次出台"史诗级"救市政策但效果逐渐减弱 [1] - 北上广深一线城市房价被认为相对坚挺，但实际走势存在不确定性 [1] - 北京二手房价格在过去两年多平均下降25%，已跌回救市政策前水平 [3][8] 新建商品住宅市场特征 - 新建商品住宅价格降幅较小，开发商通过提高得房率（从75%提升至90%）和优化配套设施来维持竞争力 [4] - 部分两三年前开盘项目出现滞销，现房销售价格已接近拿地价，如朝阳区金盏青云上府等项目 [6] - 北京约95%的房产无法保值，仅5%新建商品住宅可能保值 [8] 高端住宅市场表现 - 高端豪宅项目如海淀区建发海晏（均价13.5万元/平方米）开盘10天网签近100套，销售表现强劲 [11] - 海淀区功德寺双子星项目（均价10.5万元/平方米）销售率达90%以上，受益于地理位置、配套和产业优势 [11] - 高端住宅市场与普通购房者关联度低，价格波动对大众市场影响有限 [10]