法拍房市场表现 - 赣州市章贡区金港花园一套146.62平方米住宅法拍流拍，起拍价33.8万（单价2305元/平米），较首次拍卖降价3.4万 [1][5] - 该房源评估价60.16万，但评估时未进入内部勘察，假设为毛坯状态 [7] - 2021年同房源评估价84.19万，4年内缩水24.03万；2022年二拍成交价52万（3547元/平米），当前起拍价较之低18.2万 [25] 二手房市场对比 - 金港花园二手房挂牌均价5838元/平米，在售14套，近90天无成交，30天带看仅3次 [12] - 在售房源单价区间4480-6057元/平米，法拍房单价较最低挂牌价仍低2175元/平米 [13] - 2020年小区成交记录显示单价达6210-7240元/平米，当前最高挂牌价仅六千出头，反映价格下行趋势 [16][17] 房产自身条件分析 - 房源为2004年建成的9层无电梯老房，8层高楼层导致出行不便 [17][20] - 小区临近文明大道快速路，部分房源受噪音影响（法拍房不临高架） [10] - 房龄21年，存在户型落后、设施老化问题，评估受限或隐含腾房风险 [20] 区域配套与市场认知 - 小区位于老城成熟地段，配套包括医院、学校、商场，生活便利度高 [10] - 行业观点指出“老破大”标签伴随居住舒适度低、增值空间有限等问题，购房者更趋理性 [27]