西安楼市现状 - 西安楼市呈现明显分化，开发商通过工抵房、特价房促销，而高端改善豪宅产品十分火爆，有项目50天内四开四罄 [1] - 近两月西安房地产市场供销两淡，有降温趋势 [1] - 5月西安新房销售价格环比下降0.4%，同比下跌3%，二手房价格当月跌幅0.7% [7] - 5月新房供应面积同比锐减39%，成交面积同比下滑13% [7] - 1-5月新房累计成交面积同比收缩27%，供应总量减少近三成 [8] 政策举措 - 西安市四部门联合出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，从供需两端协同发力 [1] - 新政核心包括打通公积金使用堵点和从土地供应源头保障教育、医疗等配套设施同步建设交付，力推"交房即交证" [1] - 公积金政策优化：允许提取公积金直接支付购房首付款，关中平原城市群及省内异地缴存者享受同等贷款权益 [2] - 土地供应端改革：建立动态定价模型，允许缴纳50%土地出让价款后办理预登记及相关开发手续 [5] - 配套强制绑定：要求企业在降低容积率同时必须同步完成教育、医疗等配套设施建设 [6] 公积金政策分析 - 2月西安市住房公积金个贷率回落到88.74%，跌破90%警戒线 [2][4] - 西安仍冻结"商转公"业务，是唯一冻结该业务的西北城市 [3] - 2023年3月西安市个贷率曾逼近95%的高位警戒线 [3] - 专家指出个贷率超90%意味着公积金池子接近警戒水位 [3] 土地市场表现 - 绿城中国近一个月内连续拿下4个地块，成交土地出让金40亿元 [5] - 龙翔控股溢价18%重仓布局西安港务片区 [5] - 四川邦泰集团半年内拿地五宗，成交土地出让金46.48亿元 [5] - 2025年1月1日至6月12日，西安市仅有22个板块有土地成交 [5] 市场结构性分化 - 新房成交均价维持在17924元/平方米（5月） [8] - 刚需市场萎缩，5月商品住宅成交量38.3万平方米，创2021年下半年以来历史低点 [8] - 房企促销策略普遍：68折特价房，工抵房、特价房等形式 [8] - 高端项目热销：城北豪宅项目50天四开四罄，曲江豪宅项目首开销售12.6亿元且首开即罄 [9]