房地产市场现状 - 房地产市场在2024年上半年出现短暂回暖迹象，但近期又呈现下行波动[1] - 官方解读认为市场正朝止跌回稳方向发展，但仍需修复信心并改善供求关系[3] - 当前调整周期已持续4年（自2021年7月起），完全企稳仍需较长时间[4] 政策支持与宏观经济联动 - 央行等六部门发布19项促消费举措，虽非直接针对房地产，但经济恢复将形成产业互动[3] - 预计后续将出台直接利好房地产的细化政策[4] - 城中村改造被列为一线城市企稳的核心支撑因素之一[7] 市场企稳时间预测 - 中金模型预测房地产拐点分三阶段实现：2025年交易量止跌→2026年房价企稳→2026年后投资回升[6] - 一线城市（北上深等）预计2025年底率先企稳，强二线城市（杭州/成都等）2026-2027年跟进[6][7] - 三四线城市因人口流出和库存压力，企稳时间可能延至2027年后或更晚[7] 区域分化与核心变量 - 城市间分化显著：一线城市受益于限购优化/人口流入，三四线受制于库存周期延长[7] - 供需关系驱动的价格预期（非绝对房价水平）是判断拐点的核心指标[8] - 未来房地产将呈现结构性机会，集中于核心城市优质地段[8] 行业长期趋势 - 城镇化率和人口结构变化决定行业难以整体回到过去高速增长阶段[8] - 新房市场呈现两极分化：部分项目去化缓慢，核心地段仍存在抢购现象[8]