燕郊楼市概况 - 燕郊位于河北廊坊三河市，与北京通州仅一河之隔，因限购和高房价成为"北京睡城"，其楼市波动与北京政策高度关联[1][13] 房价波动案例 - 案例1：2014年70万元购入的二手房，2017年估值达190万元（+171%），2021年缩水至105万元（-45%），最终平仓脱手[3] - 案例2：2017年300万元购入的130平房产（首付100万+月供1.3万），五年后贬值超100万元，租金仅2000元/月[7] - 案例3：2018年120万元全款购入的商住房，因地铁改线规划，五年后挂牌价腰斩至60万元（-50%）[7] 市场周期特征 - 2014-2016年房价飙升，部分房源涨幅近3倍，显著高于全国二线城市水平[11] - 2017年最严限购令导致房价腰斩，三年疫情加剧断供现象，二手房挂牌量持续攀升[11][12] - 当前房价回落至1万元/平，较峰值3万元/平下跌67%，相当于2012年水平[13] 购房者群体分析 - 主要购房群体为北漂族，目标是通过燕郊房产作为进入北京的跳板，但多数面临资产缩水和通勤压力[13] - 部分投资者因规划变动（如地铁改线）遭受重大损失，商住房流动性问题突出[7] 区域发展矛盾 - 地理邻近北京但行政归属河北，导致政策红利与基础设施投入存在落差[11][13] - 当前市场呈现"闭环"特征，购房者资产经历完整涨跌周期后回归原点[13]