房地产行业需求趋势 - 未来10年城市住房年需求将从2010年代的年均940万套降至2025-2030年的年均410万套，较2017年高峰2000万套大幅下降 [1] - 投资性购房需求可能转为负值，因人口减少和城镇化放缓（城镇化率已达68%）导致住房需求结构性下滑 [1][5] - 90后人口较80后减少4000万，新生儿数量较8年前暴跌40%，结婚登记人数减少35%，刚需群体持续萎缩 [5][12] 市场供需与库存压力 - 全国住房套户比达1.16（100户对应116套房），三四线城市如山东聊城1.35、河北保定1.42，空置率12.1% [5] - 商品房库存金额93万亿元（占GDP的70%），去化周期超30个月，供需严重失衡 [5][6] - 租赁替代效应强化（深圳保障房入住率95%），婚房需求因单身户占比超30%而萎缩 [13] 房价与投资预期 - 5月新建住宅价格录得七个月最大跌幅，高盛预计2025年房价中枢下移20%-25% [5][9] - "买涨不买跌"心理抑制投资兴趣，房地产投资效益显著下降 [7][9] - 房价下跌或促使居民资产配置转向消费领域，推动经济转型 [10] 行业格局与政策影响 - 开发商加速转型轻资产模式（如万科2024年亏损450亿元），行业集中度提升 [9] - 地方土地财政萎缩（2024年一线城市出让金降23%），政策或转向保障房和城市更新 [9] - 未来需求偏好转向小户型、适老化住宅，核心区与三四线城市分化加剧（新一线城市人口净流入50万 vs 资源型城市流出3%） [12][13] 长期发展路径 - 行业进入"L型"调整期，结构性分化为主，房价触底反弹或需至2027年 [12] - 房地产对GDP贡献率约25%，需求萎缩拖累投资与消费链 [9] - 未来市场从"数量"转向"质量"，政策调控重点为保障房和利率工具 [13]