广州楼市畅销指数分析 核心观点 - 2025年6月广州40个抽样楼盘的畅销指数（去化率）为62.68%，显示知名楼盘销售整体乐观[5] - 马太效应显著：Top10楼盘销量占抽样总销量的50%，其中越秀琶洲南TOD等4个大型楼盘去化率达84.6%[7] - 区域分化明显：白云、南沙去化率超70%，荔湾仅47.03%，越秀低至16.06%[6] - 房企表现差异大：越秀地产6个项目中有4个进入Top20，中建系4个项目去化率普遍低于50%[8] 区域表现 - 海珠区：11个项目未售2073套/已售3653套，去化率63.80%[6] - 天河区：8个项目未售2003套/已售3973套，去化率66.48%[6] - 番禺区：6个项目未售2331套/已售4189套，去化率64.25%[6] - 黄埔区：5个项目未售2550套/已售4623套，去化率64.45%[6] - 白云区：3个项目未售566套/已售1324套，去化率70.05%[6] - 南沙区：1个项目未售158套/已售398套，去化率71.58%[6] 头部项目 - 龙湖御湖境：去化率93.59%（未售40套/已售584套）[1][7] - 国贸云上：去化率92.32%（未售66套/已售793套）[1][7] - 越秀琶洲南TOD：去化率92.25%（未售132套/已售1572套），总销售额超350亿元[7] - 万科黄埔新城：已售3364套，去化率80.13%[1][7] 房企竞争力 - 越秀地产：6个抽样项目中4个进入Top20，琶洲南TOD为销冠[7][8] - 保利发展：5个抽样项目中有2个进入Top10（保利天瑞86.52%、保利天奕77.59%）[7][8] - 中建系：4个项目去化率均低于50%，中建天钰仅7.43%[8] - 中海大境：去化率49.03%，面临高端盘激烈竞争[9] 行业趋势 - 高端改善型产品竞争白热化，同板块内项目去化率差异可达40个百分点[9] - 头部房企通过大型楼盘（如万科黄埔新城、越秀琶洲南TOD）发挥市场压舱石作用[7] - 产品力成为关键竞争维度，需兼顾户型设计、社区配套及价格合理性[10][11]