广州楼市表现 - 广州作为首个全面取消"限购限售限价"的一线城市，上半年楼市呈现"量增价稳"特征，成交量回升但价格回升缓慢[1] - 中心城区新房项目销售表现亮眼，越秀地产旗下越秀东山云起开盘推出68套房源，单价8 7万-11 3万元/平方米，去化率100%，越秀桂悦东晓位居海珠区改善型新房成交榜首[1] - 开发商注重高得房率户型设计，89平方米建筑面积可做到四房两卫，此类房源受购房者关注但交房周期较长（至少两年）[1] - 外围片区新房供应量大且价格较低，刚性需求购房者倾向选择二手房或外围新房[1] 市场数据 - 6月广州二手住宅网签9891套（环比+7 18%）、99 64万平方米（环比+8 03%）[1] - 1-6月二手住宅累计网签56613套（同比+12 98%）、569 08万平方米（同比+13 31%）[1] 需求结构 - 刚需置业者是广州楼市基石，300万元以下房源为成交主体，首付比例和贷款利率下调提升支付能力[2] - 广州住房自有率较低，年轻群体为购房主力，人口持续净流入及教育需求形成支撑[2] - 与北京上海相比，广州深圳刚需占比更高，需求稳定性强[2] 政策影响 - 全面取消"三限"释放购房需求，促进供求关系再平衡[2] - 增量政策落地难度较大，未来需推动新房二手房循环，通过以旧换新、带押过户、公积金政策等激活刚性需求[2]