房地产企业债券融资复苏临界点 - 房地产企业债券融资正步入"复苏"临界点 [1] - 行业债券净融资规模处于平衡期 未来两年到期债务持续降低有利于轻装前行 [2] - 房地产行业债券融资从"幸存"到"复苏"的临界点 [5] 民营房企美元债破冰 - 新城发展6月发行3亿美元优先票据 为首只纯民营地产公司美元债 利率达11 88% [2] - 绿城中国发行3 5亿美元优先票据 年利率8 45% [3] - 民营房企境外发债冲破2022年以来的"冰封期" 标志信用分层修复期开启 [2][3] 民企境内发债亮点 - 上半年优质民企发行16只债券 包括美的置业 滨江房产 新希望五新实业等 [6] - 美的置业发行中期票据采用CRMW信用增强 信用保护费费率0 9% [6] - 民企发债呈现小幅修复趋势 但行业分化明显 部分企业仍在处置存续债务 [4] 创新融资工具应用 - 保利发展发行85亿元定向可转债 为今年规模最大房地产债券 [6] - ABS 租赁住房REITs和绿色债券可能成为未来融资新增长点 [6] 债券市场结构特征 - 上半年发行256只地产债 中期票据占比42%达109只 [4] - 地方国企仍是发行主流 但优质民企重启债券发行 [4] 债务偿还规模趋势 - 上半年境内债券净偿还550亿元（Q1净偿还276 11亿元 Q2净偿还274亿元） [7] - 2021年债券到期7940 84亿元 2025年降至4427 02亿元 2028年后将低于2000亿元 [7] - 下半年到期规模1631亿元 同比显著下降 [7] 信用风险改善 - 2025年新增违约债券余额224 52亿元 同比大幅下降 [7] - 违约问题得到控制 信用风险蔓延减缓 但尾部风险仍需重视 [7]