国内楼市现状 - 全国平均房价从2021年上半年的1.1万元/平方米下跌至2023年6月底的9560元/平方米，跌幅显著 [1] - 郑州、天津、石家庄等省会城市房价明显下滑，部分回落至三至五年前水平 [1] - 市场呈现供过于求态势，新房和二手房大量入市与萎缩的购房需求形成反差 [1] 需求端变化 - 96%家庭拥有至少一套房产，41.5%家庭拥有两套及以上房产，显示市场饱和度 [3] - 投资性购房退潮、棚改结束、城镇化放缓及老龄化共同导致需求萎缩 [1] - 刚需群体（落户、教育、婚姻驱动）难以支撑高房价 [1][3] 历史价格走势 - 1998-2021年房价从2000元/平方米飙升至1.1万元/平方米，涨幅达5.5倍，远超居民收入增速 [3] - 投资与刚需叠加推动的购房热潮积累风险，市场出现"接盘侠"担忧 [3] 政策调控方向 - 房产税全国推行预期增加多套房持有成本，可能引发抛售潮 [6] - 保障性住房（廉租房、共有产权房）分流商品房需求，削弱刚需支撑 [6] 行业趋势判断 - 楼市泡沫消退趋势明确，房价回归居住属性不可逆转 [6] - 近两年购房者面临较高"接盘"风险，市场进入理性调整期 [6]