土地市场表现 - 2025年上半年全国300城经营性土地成交规模2.5亿平方米，同比下降8%，创历史新低 [1][2] - 土拍平均溢价率9.2%，同比增加4.8个百分点，优质地块带动溢价率提升 [1][2] - 核心城市如成都、杭州出现高溢价地块，溢价率分别达75%和50%，部分三四线城市如温州、温岭宅地溢价率达40% [2] 土地供应结构调整 - 地方政府采取"控量提质"策略，减少土地供应规模但提升供地质量 [1][2] - 央国企成为拿地主力军，民企重新参与竞争，地方城投公司持续活跃 [2] - 2021-2024年城投拿地比重维持在50%以上，2024年达64%峰值，2025年一季度回落至50% [3] 房地产库存现状 - 2025年5月末百城商品住宅狭义库存量4.63亿平方米，同环比均下降，去化周期25个月 [5] - 一线城市去化周期同环比下降18%和1%，二线和三四线城市环比持平、同比下降5% [5] - 广义库存压力仍存，城投拿地项目开工率持续走低，2024年开工率仅8.5% [5][6] 城投公司角色与挑战 - 2020-2024年城投托底拿地金额达9.37万亿元 [3] - 城投开发能力不足，拿地多为三四线城市或核心城市郊区地块，质量较差 [6] - 部分城投拿地用于城市更新项目或抵押融资，存在合规性要求 [6] 政策与盘活措施 - 国常会提出对全国房地产已供土地和在建项目摸底，优化政策推动市场回稳 [1][7] - 自然资源部出台18条政策处置闲置土地，截至4月底已纳入2.4万宗、9.08万公顷存量用地 [8] - 专项债用于土地储备，全国拟使用专项债回收存量闲置土地3700宗，面积1.96亿平方米，金额超4700亿元 [10] - 城投土地盘活方式包括代建合作、专项债收储和转作保障房 [9][10]