市场表现 - 2025年上半年北京二手房网签量达90035套，同比增长20.4%，创2022年以来三年同期新高 [1][3] - 3月单月网签19234套为年内峰值，主要受政策刺激和学区购房需求集中释放推动 [1][3] - 6月网签量16838套，环比5月上涨6.04%，同比微涨1.01%，显示市场自主调节能力增强 [4] - 2025年1—5月各月网签量较2024年同期分别高出1496、5544、4954、2215、894套 [3] 供需动态 - 市场正从政策驱动转向内生动力驱动，价格回调触发"价格回调—成交回升"自我调节机制 [1][5] - 当前挂牌房源量超16万套，月度2万套网签量是推动供需优化的关键支点 [4] - 改善型二手房因供应稀缺、需求旺盛，价格下行可能性显著减弱 [8][11] - 刚需房源占总成交量主导（近期成交占比70%），但价格波动幅度大于改善型房源 [10] 价格趋势 - 二手房市场进入"胶着博弈"阶段，小业主议价空间缩小，降价幅度多在10-20万元区间 [7] - 改善型房源价格已触底，卖家资金实力强且变现紧迫性低，价格呈现稳定态势 [11] - 朝阳区改善型房源（110—140平方米）因挂牌量少形成供需错配，成交量占比从20%提升至30% [10] 结构性特征 - 市场呈现"双轨运行"格局：刚需房源流通性强但价格敏感，改善型房源供需趋稳 [10][11] - 核心区改善型二手房凭借性价比优势（较新房价格低）逐步进入供需平衡状态 [8] - 丰台区案例显示：调价20万元的刚需房源可在1周内促成交易，溢价空间约10万元 [7]