政策动态 - 6月19日新政提出"五大方面、十二项措施"，涵盖土地供给、金融支持、品质住宅等系统性措施，为西安近年来最具执行力的楼市文件 [2] - 住房公积金缴存基数上限调整为31716元/月，首套房五年以上公积金利率降至2.6%，叠加异地公积金互贷及首付款新规优化购房资金结构 [3][5] - 高新区试行"购房即入学"政策，通过《实施意见》实现购房合同直接落户入学，并探索"价格优惠与限售年限挂钩"机制 [3] - 5月LPR年内首次下调，一年期降至3.0%，五年期由3.6%降至3.5%，释放稳楼市信号 [4] 土地市场 - 上半年西安出让40宗住宅地，总建面360.6万㎡，成交29宗建面251.6万㎡，平均楼面价7413元/㎡同比上涨23.6% [10] - 港务区成为房企主战场，绿城两宗地楼面价分别达11707元/㎡和10111元/㎡，其中GW1-22-17地块刷新片区记录 [10] - 曲江最高楼面价13935元/㎡，全市诞生8宗"万元地"，品牌房企如绿城、华润加速布局改善型产品 [10][12] 新房与二手房市场 - 新房市场持续下行，但《住宅品质提升设计指引》推动产品升级，层高≥3.15m、装配式装修等标准或形成"合规型—优质型"分层格局 [6][8] - 二手房价格同比下跌7.5%，144㎡以上大户型跌幅达7.3%，但一季度网签量23490套同比增长8.4%，单月多次破万套 [12] - "卖旧买新"个税退税、家装补贴等政策释放置换需求，间接助力新房销售 [9] 区域分化与产品趋势 - 港务区因教育、交通、景观优势成为溢价成交主力，而碑林、莲湖等配套老化区域价格承压 [12] - 房企加速布局"第四代住宅""改善大平层"等标签产品，邦泰半年内连拿5宗地，适应品质需求升级 [12]