房地产市场整体趋势 - 2025年上半年房地产市场在政策引导、需求调整与行业转型中稳中向好，市场在分化中寻找新机，从"增量下行"向"品质提升"深度调整 [1] - 行业整体呈现止跌回稳态势，新房、二手房、租赁市场各环节相互作用推动市场平衡 [1] 新房市场 - 重点66城新房线上找房热度同比降9.1%，城市梯队分化显著：一线城市内部分化，高品质改善需求项目热度提升；新一线城市韧性最强，成都、杭州等成为需求外溢承接区；三四线城市走势低迷，库存压力大 [2] - 重点66城新房均价同比微降0.5%，一线城市因核心地段稀缺供应及高端改善项目集中，均价微涨0.8%；新一线、二线城市因刚需盘占比提升，均价微降0.5% [2] - 面积段需求中，90-120㎡刚需仍主导，但5-6月120-140㎡、180-220㎡改善户型占比提升，反映市场向"刚需+改善双轮驱动"转型 [2] 二手房市场 - 百城二手房月均挂牌量增长，但一线、二线城市增速放缓，核心城市供应增量边际收窄 [3] - 一线城市外围区域二手房流通难度提升，挂牌时长延长，但二手房成交占比持续提升，市场回稳趋势明显 [3] - 二手房对新房分流效应加剧，重点城市二手房找房人数占比达67%，较去年同期升5个百分点；三四线城市占比超65%，重点城市分流强度平均30%，三四线达36% [3] 租赁市场 - 重点40城租赁景气度整体"温"态运行，22城挂牌租金环比小幅下跌，仅西部核心城市（乌鲁木齐、呼和浩特）微涨 [4] - 新一线城市凭借产业活力，需求热度领跑，二季度后新一线、二线需求小幅回升；低能级城市需求增长乏力 [4] - 新一线城市平均挂牌周期45天，流通性更强，租赁市场适配经济与人口流动变化 [4] 土地市场 - 重点监测65城涉宅用地成交规模同比涨18.4%，出让金涨45%，楼面价涨22.3%，核心24城表现突出，杭州溢价率35.5%领跑 [5] - 企业拿地结构优化，地方国企占比降16%，央企、民企分别升3%、9%，民企活力回升 [6] 趋势展望 - 需求端房贷利率仍有下调空间，部分城市或进一步放宽限购、限贷政策；供给端加快保障性住房建设，推动老旧小区改造与城市更新 [7] - 一线城市核心地段高端项目支撑均价上行，新一线、二线城市"好房子"项目供应增加，价格有望企稳回升；三四线城市或维持"以价换量"策略 [7] - 改善型需求将持续主导市场，120-140㎡、180-220㎡户型需求占比有望进一步提升，房企将加大绿色建筑、智能家居等投入 [7] - 房地产经纪行业景气度跌破荣枯线（均值46.9），需向"精准匹配、服务增值"转型，利用大数据分析消费者需求，提供一站式服务 [8]