项目定位争议 - 项目定位模糊，兼具豪宅与刚需特征：容积率不低、得房率不高、超半数为回迁安置房源，但户型起步超百平、单价超10万/平 [1] - 开发商全力绑定"香蜜湖"概念：命名含"香蜜"，宣传为"香蜜湖压轴大戏""时代封面之作""标杆豪宅" [6] - 实际地理位置存疑：位于香梅路以东，不在传统或广义香蜜湖片区范围内（传统片区边界为香梅路以西） [13][16][20] 片区价值与营销策略 - 香蜜湖片区价值核心：稀缺湖景资源、高端商业配套及金融街规划，长期为深圳房价制高点 [13] - 开发商采用"擦边球"营销：通过模糊片区边界提升项目溢价，类似前海扩容区边缘项目自称"前海新房" [22][23] - 板块价差显著：一路之隔的板块均价差距可达数万/平（如红山与民治、景田与香蜜湖） [25] 产品设计与市场接受度 - 项目规划缺陷：占地4.11万㎡建11栋，容积率7.94，绿化仅30%，含公共开放空间 [29] - 房源构成复杂：商品房占比低，回迁房+保障房+公寓占绝大部分，混合居住模式 [31] - 定价预期分化：吹风价11.5万-12万/平，但市场预测去化率或仅20% [28] 行业常见操作与潜在问题 - 蹭热点板块为行业普遍现象：利用物理邻近性及市场认知差异抬高定价预期 [22][25] - 行政边界决定资源分配：学区等配套与片区归属强相关，可能影响实际居住价值 [22] - 购房者需警惕概念误导：宣传模糊可能导致对配套资源的错误预期 [25][32]