住房市场现状 - 高位接盘老破小房产面临资产贬值和居住体验差的双重困境，步梯房对老人生活造成不便且增加医疗费用 [3] - 有孩家庭在老破小社区面临安全隐患，人车不分流和缺乏儿童活动空间加剧居住痛点 [5] - 老破小房产未来升值空间有限，除非周边新房价格大幅上涨，否则难以带动其价值提升 [6] 楼市核心挑战 - 收入预期下降导致购房谨慎，深圳房价较峰值跌30%后500万房产月供仍需1.8万，要求月收入超3万才能覆盖 [9][11] - 房价下跌预期抑制购房需求，若500万房产年贬值5%（25万）叠加失业风险，购房者更倾向持币观望 [19] - 居民杠杆率从2008年20%升至2023年63.7%后回落至61.4%，反映借贷意愿减弱对房价形成压制 [21] 新房品质升级冲击 - 四代宅通过28.5平大阳台等设计提升使用面积，西安南京等地130平户型套内达116平 [24] - 广州长沙三代宅通过优化结构使129平户型套内达136.6平，得房率超100% [24] - 住建部推动"好房子"政策导向，新房得房率普遍达100%以上，对75%得房率的二手房形成碾压优势 [28] 二手房分化趋势 - 核心地段配套完善的二手房仍具竞争力，但普通地段房产将面临持续下行压力 [30] - 新房品质升级与土地财政挂钩，地方政策倾斜进一步挤压非优质二手房市场空间 [26][28]