广州"商转公"政策分析 - 广州拟推出商业贷款转公积金贷款("商转公")政策 旨在降低刚需购房者房贷成本 公积金利率较商业贷款低1-1.5个百分点(100-150基点) [1][2] - 政策要求申请房屋须为家庭唯一自住房 显示对合理住房消费的扶持导向 [2] - 当前广州二手房市场刚需主导 200万元以下房源占比45% 200-300万元占比21% 合计达66% [1] 市场结构特征 - 低总价二手房成交占比提升为共性现象 5月上海/北京/深圳300万元以下房源占比分别为50%/46%/44% [4] - 刚需购房者对价格及月供敏感度较高 政策需针对大宗消费特性设计 [1][3] 政策实施条件 - 公积金个贷率低于75%方可启动 广州2024年个贷率为88% 属中性偏松状态 [2] - 贷款额度上限降至购房总价60%(原行业惯例为70%) 需满足原商贷已放款5年以上等多项条件 [3] - 个贷率超90%将暂停申请 85%-90%时实施额度管控 [2] 政策潜在影响 - 通过降低月供压力稳定刚需交易 助力楼市止跌回稳 [2][3] - 多数一二线城市个贷率接近85%警戒线 政策推广空间受限 [4] - 需推动公积金异地流转机制 特别是在都市圈范围内调节余缺 [4]