上海楼市趋势分析 市场整体趋势 - 上海楼市存在上涨可能性但2022年前翻倍大涨与普涨概率很小[1] - 市中心高价房供应增加而郊区刚需以去库存为主[1] - 豪宅市场认购火爆但可持续性存疑需依赖限购政策支撑[3] - 郊区供大于求且人口基数减少导致长期需求承压[3] 区域分化特征 - 市中心豪宅项目认购率普遍超150%如静安康定壹拾玖(256%)、浦东翡雲悦府(286%)[4] - 郊区项目认购率显著分化松江保利西郊和煦领墅(102%)与崇明东滩海上明月(不摇号)形成对比[4] - 远郊区域如临港上实听海、奉贤中国铁建熙语等出现0%网签率[5] 产品价格表现 - 核心区域备案均价突破17万元/㎡(静安康定壹拾玖)与18.9万元/㎡(黄浦上海壹号院)[4] - 近郊项目价格区间4-8万元/㎡如闵行保利海上印(79905元/㎡)[4] - 远郊项目价格普遍低于4万元/㎡如临港上实听海(30511元/㎡)[5] 市场机制影响 - 新房价格受人为调控而二手房市场更反映真实供需[5] - 新旧住房产品价值迭代将导致市场价格脱钩旧房需低价竞争[5] - 二手房天量库存可能拖累整体房价上涨动能[5] 购房行为变化 - 购买力输送不足时市场可能从逼空转为诱多[7] - 自住需求成为主要购房动机人口因素影响放大[7]