项目概况 - 项目名称为光阅里，位于昌平区朱辛庄新区，由北京中海未来置业有限公司开发，预售许可证编号为京房售证字(2025)71号，发证日期为2025年6月30日 [5] - 项目占地1.61公顷，总建面6.04万㎡，地上建面4.22万㎡，容积率2.5，限高80米，规划6栋8-18F住宅楼，共342户 [33] - 项目配建公共服务设施超2600㎡，包括物业服务用房、邻里中心、两栋沿街商业服务楼（建面超1000㎡）及社区养老服务驿站（建面350㎡） [33] 产品设计 - 小区共6栋楼，包含4种户型，以刚需为主：1-3楼为18层小高（109㎡三居、129㎡四居），4-6楼为洋房（105㎡三居、96㎡三居） [4] - 主力户型为105㎡三居，全明格局，南北向三面宽，主卧客厅双跨阳台（进深1.2米），实际使用率约88% [11][13] - 顶配户型为129㎡四居（共70套），主卧客厅双跨阳台（进深1.25米），产权得房率78.9%，实际使用率83.7% [22][26][29] - 起步户型为96㎡三居（共16套），270度转角大飘窗，产权得房率82.4%，实际使用率92% [9][10] 定价策略 - 整盘拟售均价7万/㎡，创昌平单价新高，其中4楼均价最高达7.24万/㎡，次顶层105㎡边户三居均价7.37万/㎡ [5][7] - 小高层108㎡三居（套内面积比105㎡更小）均价67463元/㎡，比105户型每平米便宜6000多元 [18] - 对比周边竞品：同板块越秀星樾和中海寰宇未来成交均价6.2万/㎡，2公里外越秀星耀未来成交均价5.5万/㎡ [31] 土地与开发背景 - 朱辛庄0029地块由中海发展联合未来科学城于2025年2月18日摘得，总价12.8亿元，住宅楼面价约3.18万/㎡ [33] - 项目公司北京中海未来置业有限公司成立于2023年12月21日，注册资本26亿元，法定代表人为付熙嵬 [33] - 项目打包一幅体育用地（建面1.45万㎡），拟建设游泳池、篮球馆等设施，但转让前景存疑 [36] 市场定位与竞品对比 - 项目为中海在昌平的首个"好房子"新规产品，但阳台收窄至1.2米，未配置设备平台，产品扩容设计较竞品弱化 [35] - 核心优势为地铁 proximity，但实际使用率普遍低于90%，相比竞品越秀星耀未来（使用率91%）性价比偏低 [31][35] - 定价受兄弟盘中海寰宇未来（近三成房源待去化）牵制，避免价格倒挂 [36]