地块概况 - 中海新城以45.23亿元底价摘得西黄村1606-640地块组合中的640地块[2] - 640地块为公建混合住宅用地，地上建面6.6万平米，其中住宅约1.97万平米，总容积率3.5[10] - 地块距离海淀区仅1.4公里，是中海新城在石景山开发项目中距离海淀最近的地块[7] 开发策略 - 公司选择率先开发640地块，因其位置独立且方正，与其余三地块相距约700米[5] - 直接使用中海寰宇天下天镜的项目公司鑫安兴业，节省时间成本[3] - 地块规划5栋住宅楼，呈点状分布，中央1栋，四角各1栋[10] 产品设计 - 住宅容积率约1.7，规划10-11层洋房，一梯两户[12] - 引入花池设计，为石景山楼市首创，所有户型赠送面积较大，包括南北双阳台、飘窗等[15] - 规划四款户型：149平米20套、168平米62套、302平米18套、500平米2套，总计102套纯改善产品[16] - 168平米户型实际得房率高达97%，302平米户型得房率约95%[20] 市场定位 - 定位高端豪宅，参考兄弟楼盘中海长安玖章（成交均价7.66万元/平米）[22] - 住宅楼面价4.07万元/平米，周边竞品如海淀宝山村双子座单价预计9-9.5万元/平米[22][29] - 项目案名大概率延续"玖章"系列，瞄准石景山稀缺的纯改善市场[27] 建筑布局 - 酒店与住宅泾渭分明，酒店位于西侧，面积4.04万平米（17层），住宅位于东侧[10][23] - 酒店部分需返还北京市八大处均胜投资管理公司，回购价仅3000元/平米[25] - 酒店对住宅存在遮挡问题，受影响程度排序为2＞3＞5[25] 行业趋势 - 北京楼市呈现两极分化：好房子概念的刚需盘和顶级豪宅热销，而普通改善型住宅表现平淡[27] - 热门刚需盘包括门头沟长安华曦府、通州招商云璟揽阅等，热门豪宅单价普遍超10万元/平米[27] - 单价8万元/平米左右的改善型项目面临市场压力[27]