共和村旧改项目 - 广州市越秀区共和村启动"原拆原建"旧改模式，计划通过居民自筹资金完成改造，首轮1600户中仅500户同意出资，同意率未过半[1][4] - 共和村区位优势显著，15分钟生活圈覆盖优质教育资源及公共服务设施，但现有住宅楼龄超40年，部分被鉴定为B级危房，存在消防隐患和停车资源紧缺问题[1][3] - 改造成本分为4档（3000-7000元/平方米），50平方米房产需支付15-35万元，改造后预估售价或从200万元增值至500万元[4] 原拆原建模式分析 - 该模式在广州已有成功案例，花都区集群街2号项目由25户自筹800万元完成改造，实现房屋增值1.6倍[1][8] - 核心难点在于居民出资标准制定（需考虑不同群体支付能力）和多样化诉求统筹，建议通过低息贷款、公积金提取等方式降低居民负担[5][8] - 相比传统开发商主导的旧改（如富力参与的杨箕村项目），该模式减少政府财政投入，但需建立"政企民"三方协同机制[2][8] 行业发展趋势 - 北上广深等超大城市进入存量更新阶段，传统"微改造"已无法满足居住需求升级，"原拆原建"成为新探索方向[2][6] - 广州自2009年起创新城市更新政策，2023年新发布《关于持续推进城市更新行动的意见》加速改造进程[6][9] - 建议通过试点小体量项目逐步完善政策体系，开发商可转型提供代建服务，并通过REITs等工具盘活社区商业资产[8][9] 实施路径建议 - 成立居民委员会协调内部意见，对少数异议业主探索征收模式，保障多数人改造权益[8][9] - 政府需发挥政策制定和资源整合作用，包括协调金融机构提供融资支持、制定操作细则等[2][9] - 前期重点推进产权单一的小型项目试点，形成可复制的标准化流程后再大规模推广[9]