土地市场整体表现 - 上半年中国土地市场呈现"冰火两重天"格局，一二线核心城市优质地块遭房企激烈争抢，三四线城市持续遇冷 [1] - 300城住宅用地出让金总额8598亿元，同比增长27.5%，但成交面积同比下降5.5%，呈现"量缩价涨"特征 [3] - 300城住宅用地平均溢价率10.2%，较去年同期提升6.0个百分点，市场热度集中于核心城市优质地块 [11] 城市分化特征 - TOP20城市出让金占全国比重达68%，较2024年全年51%明显提升，市场分化加剧 [4] - 共有19个城市宅地出让金超百亿元，其中杭州(1161亿元)、北京(1006亿元)涉宅用地出让金均超千亿元 [1][5] - 上海公开市场宅地出让金638亿元，非公开市场涉宅地出让金额超800亿元，合计超1400亿元 [6] - 二线城市平均溢价率13.6%反超一线城市(11.6%)，杭州、成都等地优质地块推高土拍热度 [12] - 三四线城市平均溢价率仅为3.6%，推出面积同比降幅达25%，成交持续低迷 [12][13] 重点城市表现 - 杭州涉宅地块成交金额1161亿元(同比+96%)，接近2024年全年水平(1169亿元)，位居全国首位 [5] - 北京住宅用地成交1006亿元(同比+37.3%)，海淀树村地块溢价率27.93%，楼面价破10万元/平方米 [5] - 成都28宗宅地溢价成交，11宗溢价率超30%，锦江区地块溢价率达106% [7] - 武汉、南京、郑州、天津等城市土地市场持续调整，绝大多数底价出让 [8] 房企投资逻辑 - 房企投资聚焦"安全性与盈利确定性"项目，核心城市优质地块实现高溢价出让 [2] - 北上深杭等热点城市核心地块凭借稀缺属性保持高溢价成交，三四线城市以底价成交为主 [15]