楼市降温现状 - 2025年第二季度全国70城新房价格环比下跌0.7%，连续7个月下降，每平米均价累计跌幅超过8%，成交量萎缩25% [1] - 房贷利率上涨至5.2%，200万贷款月供较2022年增加2000元 [1] - 三四线城市房价环比下跌1.2%，跌幅比一二线城市多0.5个百分点 [3] - 东北和中西部资源型城市二手房挂牌量增长40%，去化周期达36个月，一线城市去化周期为18个月 [3] 未现抛售潮原因 - 房产税新政实施，北京800万房产年税费从1.6万降至1.1万，降幅达31% [1] - 租金回报率2.2%高于银行存款利率，持有出租比低价出售更划算 [1] - 2017年前购房者享受4.2%低利率，租金可覆盖月供 [3] - 银行提供5年房贷展期政策，320万家庭还款压力缓解 [3] - 央行6月降准释放5500亿元流动性，居民杠杆率较峰值下降6.8% [3] 区域分化特征 - 北京上海核心区房产挂牌价与成交价差距达9.5%，但刚需和改善型需求支撑成交量 [5] - 一线城市核心区房产抗跌，远郊及配套差区域可能下跌超过20% [8] - 2018年前购房者仍有盈利空间，北京2025年房价较2021年下跌18%，但80%早期购房者仍盈利 [5] - 2021年高位接盘者占比15%，部分利息支出比租金高150%，需每月贴钱 [5] 未来趋势展望 - 按国际经验楼市调整周期为3-5年，当前处于中期阶段 [7] - 预计2025下半年至2026年初房价可能再跌5%-8%，但不会崩盘 [7] - 人口老龄化加剧（65岁以上占比19.7%），城镇化率达66.8%，新增需求有限 [8] - 一线城市房价收入比从18.6降至15.2，刚需购房门槛降低 [10] - 房产投资属性减弱，2025上半年新增股民1890万，资金转向股票基金市场 [10]