政策效果分化 - 2024年以来多轮救市政策密集出台，包括限购放松、利率下调、首付比例降低等，但效果呈现明显分化，一线城市如深圳、广州取消限购后市场反应冷淡，三四线城市因库存积压严重，政策刺激难以扭转颓势 [1] - 深圳二手房挂牌量突破7.5万套，价格同比下跌5%，银行评估价普遍打七折，导致业主资产缩水30%以上，进一步抑制购房意愿 [1] 开发商资金链问题 - 头部房企如英皇国际、新世界发展相继出现债务违约，部分项目停工或延期交付，引发消费者信任危机 [1] - 2025年上半年TOP100房企销售总额同比下降11.8%，民企拿地金额占比从62%骤降至6%，市场集中度加速向央企、国企倾斜 [3] 保障房冲击市场 - 2025年深圳计划供应5万套保障房（含公租房、共有产权房等），价格仅为市场价的3-6折，直接分流中低收入群体购房需求 [3] - 宝安区共有产权房单价2.37万/㎡，为周边商品房价格的50%，吸引大量刚需转向保障房市场 [3] 二手房市场恶化 - 截至2025年5月全国二手房挂牌量达753万套，价格环比下跌0.71%，同比下跌7.24%，全面超过新房跌幅 [4] - 龙岗大运片区公寓单价从4.5万/㎡降至3万/㎡，但去化周期仍长达24个月 [4] 需求结构变化 - 出生率持续下降（2024年新生儿954万，较2016年近乎腰斩）导致家庭规模小型化，120㎡以上大户型成交占比从30%降至20% [3] - 人口流动加剧区域分化：核心城市如深圳维持住房需求韧性，人口流出的三四线城市库存去化周期延长至20个月以上，部分区域房价年均跌幅达3-5% [3] 交易成本抑制需求 - 二手房交易税费（契税3%+增值税5.6%+土地增值税）及高额持有成本（物业费、房产税试点预期）抑制改善型需求释放 [6] - 投资性购房因租金回报率下降（全国平均2.0%，部分城市<1.5%）和流动性差而大幅减少，市场活跃度降至冰点 [6] 政策建议 - 优化供给结构：加快"好房子"标准落地，推动现房销售、绿色建筑等品质升级 [8] - 化解房企风险：扩大融资协调机制覆盖面，支持债务重组与项目盘活 [8] - 精准需求激活：针对核心城市刚需群体，通过税收优惠、公积金提额等降低购房成本 [8] - 区域差异化施策：对人口流入城市加大土地供应与配套投入，对人口流出城市通过产业导入、城市更新消化库存 [8]