公募REITs产品概述 - 公募REITs全称为基础设施领域不动产投资信托基金，通过证券化方式将具有持续稳定现金流的不动产资产转化为可上市交易的标准化金融产品 [1] - 投资者购买REITs相当于拥有不动产部分所有权，租金等收益按比例定期分配给持有人 [1] - REITs具有强制分红机制和实物资产属性，成为追求稳定收益投资者的选择 [1] REITs收益来源与扩募影响 - REITs主要收益来源为现金流分红，但二级市场价格波动也会带来资本利得或损失 [2] - 扩募引入新资产和新资金，原持有人与新持有人共享收益 [2] - 新资产收益率低于原有资产会摊薄原持有人分红收益，反之则提升整体分红能力 [2] - 华夏北京保障房REIT扩募项目2025年预测年化现金流分派率为4.11%，高于原首发项目分派率 [2] 扩募对份额与估值的影响 - 扩募新增份额对原持有人份额具有稀释作用 [3] - 扩募定价常参考市价（≥前20个交易日均价90%），若定价低于二级市场价格可能导致原持有人短期市值缩水 [3] - 优质扩募资产可提升产品整体估值，劣质扩募资产可能导致收益下降 [3] 首发与扩募REITs的选择 - 首发REITs通常有打新红利，69只已上市产品中27只公众投资者首发认购倍数超百倍 [4] - 首发产品资产质量把控严格，安全边际高，适合新手和保守型投资者 [4] - 扩募REITs可参考首发项目实际运营表现，性价比高的发行价是合适买入时机 [4] - 扩募产品适合有经验投资者，需深入研究资产质量、现金流和估值 [4] 投资策略建议 - REITs扩募对分红收益影响取决于新资产质量 [5] - 新手投资者建议选择首发产品，因其监管严格且透明度高 [5] - 有经验投资者可综合扩募公告、资产详情、分派率测算和市场价格灵活选择 [5] - REITs核心价值在于长期持有获取稳定现金流，而非短期交易 [6]