深圳楼市供需动态 - 全市有效二手房源突破7.5万套，两周内激增3000余套，龙岗、宝安、福田三区贡献超60%新增供应 [1] - 上半年深圳二手房成交量同比大增30.7%，推动更多业主入市套现 [1] 价格分化特征 - 71.8%监测片区均价仍在下跌，但下跌楼盘占比收窄至51.9%，上涨楼盘比例提升至36.2% [2] - 龙岗区7个楼盘跻身涨幅榜TOP20，宝安西乡双龙花园以19%涨幅领跑全市，均价4.8万元/㎡ [2][3] - 大鹏新区佳兆业假日广场以2.4万元/㎡底价实现10.6%涨幅，印证低价资产流动性优势 [2][3] 结构性市场机会 - 核心区资产韧性增强：南山区科技园片区5月曾创5.7%涨幅记录 [4] - 外围区域分化加剧：龙岗中心城与平湖部分楼盘逆势上涨超18%，同类区域不乏跌幅超6%案例 [4] - 改善需求释放：120㎡以上户型成交占比提升重塑部分片区价格体系 [4] 政策与资金影响 - 7月二手房参考价政策调整，但53.6%房源挂牌价仍低于参考价 [5] - 2025年1月深圳住户部门中长期贷款增加318亿元，同比多增79亿 [5] - 法拍市场警示信号：5000万级以上豪宅流拍率达63%，60.7%二手房成交总价低于500万元 [5] 长期基本面支撑 - 土地资源稀缺：2023年住宅用地仅供应330公顷 [5] - 人口持续流入：年净增20-30万 [5]