上海办公楼更新计划核心观点 - 上海城市更新重点从住宅商业转向楼宇经济，聚焦商务中心改造[4][5] - 政府推动10个试点单元更新，已公示6个方案覆盖20.56平方公里、超200栋楼宇[9][11][15] - 改造形式包括提质/改造/重建/退出转型四类，老牌商务区侧重硬件升级，新兴商务区注重产城融合[20][21] 试点单元改造方案 已公示6大单元 - 虹桥经济技术开发区：4.06平方公里39栋楼，13处甲级，实施2提质+6改造+1重建，打造"商务+社区"后街体验环[17][19][20] - 漕河泾：6.4平方公里28处楼宇，15处甲级，推进3提质+1改造+6重建+5退出转型，构建"产业+居住"慢行系统[17][19][20] - 大柏树：2.2平方公里36处楼宇无甲级，8提质+3重建，定位"园区+校园"[18][19][20] - 五角场/真如/苏河湾：分别有41/33/25栋楼宇，改造侧重科教融合/生活配套/业态焕新[19][20] 待公布4大单元 - 包含小陆家嘴/世博园区等，其中小陆家嘴目标打造国际一流金融城[23][26] 已落地改造案例 - 物理空间改造：金穗大厦数字化更新结构/幕墙/智能化系统[31] - 业态焕新：虹桥天都调整业态组合+举办夜市，出租率维持85%[33][35] - 功能转换：上海江天大厦改为企业总部大楼，中星经贸大厦转型养老社区[36][37] - 政企协作：潍坊新村街道排查36栋楼并组建专家智囊团提供支持[40] 办公楼市场现状 - 存量规模：上海甲级写字楼存量达1700万㎡，高层楼宇超1万栋[43][44] - 空置压力：2025Q2虹桥开发区&古北空置率22.2%，新天地/竹园超20%，试点单元中苏河湾达38.8%、真如曾接近50%[49][50][51] - 楼龄问题：陆家嘴/虹桥开发区等1980-1990年代建筑面临设备老化，土地剩余年限普遍不足15年[56][58][59] - 产权障碍：宝安大厦等因产权分散导致改造资金难以协调[62] 政策与目标 - 纳入营商环境8.0方案，2024-2027年推进40-50个改造项目[63][64] - 优化甲乙丙级结构比例，提升甲级楼宇品质与价值[66] - 促进办公楼与产业/人才融合，增强城市综合竞争力[71]