美国房地产市场预警 - 穆迪首席经济学家警告美国房地产市场出现"红色信号弹"警示信号 表明可能出现下行或不稳定状况 包括房屋销售大幅下降 购房协议取消量增多 利率持续上升等问题 [1] - 当前接近7%的抵押贷款利率处于历史高位 若无法大幅下降 房屋销售 建设进程和房价将持续萎靡 [1] - 经济学家此前发出"黄色信号弹"预警 但最新评估升级为"红色信号弹" 显示风险加剧 [1] 房地产市场现状 - 房屋销售极度低迷 建筑商通过利率减免和直接降价等激励措施支撑销售 但正在放弃这些成本高昂的措施 [2] - 建筑商推迟从土地银行购地 预示新房销售 新屋开工和竣工规模将大幅下降 [2] - 部分地区挂牌出售房屋同比增幅显著 奥斯汀增长70% 丹佛增长58% 孟菲斯增长51% [2] 房价与经济影响 - 房价涨势趋缓并可能下跌 住房市场将成为拖累美国经济增长的"全面逆风" [2] - 房屋建造 交易和融资占美国GDP的15%-18% 支撑就业和地方财政 并通过财富效应影响家庭支出 [6] - 深度房价崩跌叠加需求崩塌几乎必然诱发衰退 但温和调整不必然导致经济萎缩 [7] 抵押贷款利率机制 - 美国抵押贷款利率紧盯10年期美债收益率 而非美联储联邦基金利率 当前7%高位主因10年期美债收益率居高不下 [8] - 30年期固定抵押贷款利率与10年期美债收益率维持1-2个百分点历史平均利差 因久期接近和定价模型相同 [8] - 按揭利率公式为10年期收益率加上MBS-Treasury利差和一级-二级利差 需长端收益率显著下行才能降低 [9] 机构预测调整 - 高盛大幅下调房价预期 预计2025年全美房价仅上涨0.5% 2024年上涨1.2% 较此前预测显著降低 [10] - 高盛将2025年底30年期抵押利率预期上调至6.5%-6.75% 认为7%利率将大幅抑制住房需求 [10] - 高利率 供需调整和MBS流动性不足导致房市从"通胀堡垒"转变为"潜在经济逆风" [10]