政策环境 - 中央政策围绕“稳市场、促更新、优供给、防风险”目标，从金融、土地、城市更新三大维度协同发力，例如央行将5年期以上LPR下调至3.50%，首套公积金利率降至2.60% [10][12] - 地方政府实施差异化调控，一线城市在公积金、购房补贴、保障房等五大领域全面布局，新一线及二线城市侧重公积金优化与城市更新，三四线城市则聚焦购房补贴和税费减免 [5][13] - 公积金政策优化最为普遍，全国至少有67个城市推出相关举措，而购房补贴/税费优化政策覆盖了至少29个城市 [5][14][17] 市场供应 - 2025年上半年重点60城平均在售楼盘量同比减少5.1%，其中新一线城市减少8.2%，二线城市减少8.6%，但一线城市供应逆势增长9.4% [2][5][18] - 平均待售楼盘量同比去年同期减少7.6%，主要受近两年土地成交量下降影响，2024年涉宅用地成交总规划建面同比下降28% [5][18] - 一线城市在售楼盘量增加与其市场活力较高相关，例如上半年深圳住宅销售面积网签量同比增长超三成，广州交易量同比超10% [5][18] 市场需求 - 重点60城新房找房热度指数同比下降9.1%，且二季度降幅（-8.4%）较一季度（-5.9%）有所扩大，显示市场需求端依然疲软 [2][5] - 从城市梯队看，新一线城市找房热度最高，其次是一线、二线和三四线城市，几乎所有城市热度均同比下降，其中深圳、大连、南通等城市降幅超过14% [5] - 户型偏好显示改善型需求提升，90-120平方米户型找房热度占比接近30%，120-140平方米和180-220平方米户型在5-6月需求占比有所提升 [5] 价格走势 - 2025年上半年重点60城新房线上找房均价为19,937元/平方米，同比微降0.4%，但市场内部分化严重，60城中有28个城市房价上涨，32个城市下跌 [2][5] - 三亚（+6.9%）、威海（+6.5%）和北京（+5.3%）领涨，而厦门（-7.2%）、温州（-5.9%）和东莞（-5.9%）跌幅居前 [5] - 价格表现与城市能级相关，一线城市均价同比上涨0.8%，三四线城市上涨1.6%，而新一线城市下降0.5%，二线城市下降2.1% [5] 结构性分化 - 市场呈现“局部牛市”与整体疲软并存的结构性分化，一线城市凭借资源优势出现供应和价格双双上扬，但更可能是“虹吸效应”结果，而非市场全面回暖 [1] - 政策红利过度集中于少数核心城市，导致城市间不平衡发展加剧，广大二线及新一线城市在供应和需求双重萎缩中挣扎 [1][5] - 所谓的“市场企稳”可能是一个被平均数掩盖的假象，其背后是大部分城市正在经历的真实阵痛，形成“一城独秀不是春”的局面 [1]